Geschichte und Hintergrund der WoFlV
Die II. Berechnungsverordnung (II. BV) regelte die Wohnflächenberechnung in Deutschland von 1969 bis Ende 2003. Sie war eng mit dem sozialen Wohnungsbau verknüpft und wurde über Jahrzehnte mehrfach angepasst. Für alle Mietverträge, die vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, kann sie noch heute relevant sein, sofern sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde.
Eine Vorlage für die Wohnflächenberechnung mit allen Pflichtangaben für Mietvertrag, Bank und Finanzamt finden Sie auf der Startseite.
Am 1. Januar 2004 trat die Wohnflächenverordnung (WoFlV) in Kraft. Rechtsgrundlage ist § 19 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG). Die WoFlV ist Bundesrecht und gilt in allen 16 Bundesländern gleich, ohne dass ein Bundesland eigene Regelungen treffen könnte oder müsste.
Für alle Wohnmietverträge, die ab dem 1. Januar 2004 neu abgeschlossen wurden, ist die WoFlV zwingend. Eine abweichende Vereinbarung, etwa DIN 277 oder die alte II. BV, wäre in einem neuen Wohnmietvertrag unwirksam.
Was die WoFlV regelt: die wichtigsten Paragraphen
Die Verordnung ist knapp gehalten. Vier Paragraphen bilden den Kern der Regelungen. Wer eine Wohnfläche korrekt berechnen will, muss alle vier kennen.
| Paragraph | Titel | Inhalt (Kurzfassung) |
|---|---|---|
| § 1 WoFlV | Anwendungsbereich | Gilt für Wohnraum im Sinne des WoFG. Nicht für gewerbliche Flächen, Treppenhäuser und gemeinschaftlich genutzte Nebenräume. |
| § 2 WoFlV | Wohnfläche | Definiert, welche Räume zur Wohnfläche zählen (100 %): Wohn- und Schlafräume, Küche, Bad, Flur innerhalb der Wohnung, beheizter Wintergarten. Keller, Garage, Heizungsräume und gemeinschaftliche Treppenhäuser zählen nicht. |
| § 3 WoFlV | Grundsätze der Berechnung | Flächen werden nach lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt. Wandvorlagen und Nischen werden nach Bedingungen eingerechnet. Treppen innerhalb der Wohnung zählen mit der Grundrissfläche. |
| § 4 WoFlV | Anrechnung von Sonderflächen | Regelt die Abstaffelung: Dachschrägen nach Höhenzonen (0 %/50 %/100 %), Balkone und Loggien 25 bis 50 Prozent, nicht beheizte Wintergärten 25 bis 50 Prozent. |
Anrechnungsfaktoren nach WoFlV: vollständige Tabelle
Die folgende Tabelle zeigt alle relevanten Flächentypen mit dem jeweiligen Anrechnungsfaktor und der zugehörigen Rechtsgrundlage. Sie gilt bundesweit ohne Ausnahme.
Der Faktor für Balkone und Loggien ist kein fester Wert, sondern ein Spielraum von 25 bis 50 Prozent. In der Praxis setzen viele Vermieter und Gutachter pauschal 50 Prozent an, was zulässig ist, sofern Lage und Qualität des Außenbereichs dies rechtfertigen. Die so ermittelte WoFlV Fläche dient beim vermieteten Objekt gleichzeitig als Basis für die AfA beim vermieteten Objekt in der Steuererklärung.
| Flächentyp | Faktor | Rechtsgrundlage | Erläuterung |
|---|---|---|---|
| Wohnräume, Küche, Bad, Flur (wohnungsintern) | 100 % | § 2 WoFlV | Vollständige Anrechnung nach lichten Innenmaßen |
| Dachschräge über 2,00 m lichter Höhe | 100 % | § 4 Nr. 2 WoFlV | Volle Fläche anrechenbar, gemessen an der Schräge |
| Dachschräge 1,00 m bis 2,00 m lichter Höhe | 50 % | § 4 Nr. 2 WoFlV | Halbe Anrechnung der Grundrissfläche |
| Dachschräge unter 1,00 m lichter Höhe | 0 % | § 4 Nr. 2 WoFlV | Zählt nicht zur Wohnfläche |
| Balkon, Loggia, Terrasse | 25 bis 50 % | § 4 Nr. 3 WoFlV | Je nach Lage und Qualität, i.d.R. 50 % |
| Wintergarten (beheizt, ganzjährig nutzbar) | 100 % | § 2 WoFlV | Gilt als Wohnraum, volle Anrechnung |
| Wintergarten (nicht beheizt) | 25 bis 50 % | § 4 Nr. 3 WoFlV | Wie Balkon behandelt |
| Keller (auch ausgebaut) | 0 % | § 2 Abs. 3 WoFlV | Zählt nicht zur Wohnfläche |
| Heizungsraum, Waschküche | 0 % | § 2 Abs. 3 WoFlV | Technische Nebenräume bleiben ausgeschlossen |
| Garage, Stellplatz | 0 % | § 2 Abs. 3 WoFlV | Kein Wohnraum, unabhängig vom Ausbaugrad |
| Gemeinschaftliches Treppenhaus | 0 % | § 1 WoFlV | Nicht der einzelnen Wohnung zugerechnet |
| Treppe innerhalb der Wohnung | 100 % der Grundrissfläche | § 3 WoFlV | Fläche unter der Treppe zählt nach lichter Höhe |
Lichte Maße: was das bedeutet und wie man sie misst
Die WoFlV schreibt vor, dass alle Flächen nach lichten Maßen ermittelt werden. Das bedeutet: gemessen wird zwischen den fertig verputzten und verkleideten Wänden, also nach dem vollständigen Innenausbau. Rohbaumaße sind nicht zulässig.
In der Praxis führt das zu einem Unterschied von typischerweise 0,5 bis 1,5 m² je Wohnung gegenüber dem Rohbaumaß. Wer Außenmaße aus dem Bauplan übernimmt, rechnet Wandstärken, Putzschichten und Dämmungen mit ein und überschätzt die Wohnfläche systematisch.
Für eine korrekte Messung empfiehlt sich ein Lasermessgerät. Je Wand sollten mindestens zwei Messpunkte gesetzt werden, da Wände selten vollständig parallel sind. Wandvorsprünge, Nischen und Schränke werden nach den Vorgaben des § 3 WoFlV eingerechnet oder ausgeschlossen.
WoFlV in den Bundesländern: gibt es Unterschiede?
Die WoFlV ist Bundesrecht. Kein Bundesland kann eigene Anrechnungsfaktoren oder Berechnungsmethoden für Wohnmietverhältnisse festlegen. Ein Balkon in München wird genauso behandelt wie ein Balkon in Hamburg oder Köln.
Was die Landesbauordnungen regeln, ist eine andere Frage. Sie bestimmen, welche Räume als Aufenthaltsräume genehmigungsfähig sind. Bayern verlangt über die BayBO für Aufenthaltsräume eine lichte Mindesthöhe von 2,40 m (im Dachgeschoss im Mittel 2,20 m). Das beeinflusst, welche Räume überhaupt als Wohnraum genehmigt werden können. An der WoFlV Berechnung selbst ändert es nichts.
Hamburg hat ab 2025 ein eigenes Grundsteuermodell eingeführt. Dieses Modell nutzt eigene Flächenparameter für die Steuerberechnung. Für das Mietrecht gilt die WoFlV in Hamburg genauso wie im Rest des Bundesgebiets.
NRW, Baden-Württemberg und Berlin weisen keine Abweichungen auf, die für mietrechtliche Wohnflächenberechnungen relevant wären.
WoFlV, II. BV und DIN 277: der direkte Vergleich
In der Praxis werden alle drei Normen verwechselt, weil sie ähnliche Begriffe verwenden und sich in vielen Punkten ähneln. Die Unterschiede sind aber erheblich, besonders bei Balkonen, Kellern und der Messperspektive.
| Merkmal | WoFlV | II. BV | DIN 277 |
|---|---|---|---|
| Gültig seit/bis | Ab 1.1.2004 bis heute | 1969 bis 31.12.2003 | Laufende Überarbeitungen (aktuell 2016) |
| Gilt für | Wohnmietverträge (Pflicht) | Altverträge vor 2004 | Bau, Planung, Gewerbe |
| Messprinzip | Lichte Innenmaße (nach Putz) | Lichte Innenmaße (nach Putz) | Außenwandmaße (Rohbau) |
| Balkone / Loggien | 25 bis 50 % | 25 bis 50 % | Werden separat erfasst, nicht abstaffelt |
| Keller | 0 % | 0 % | Zählt vollständig zur BGF bzw. NRF |
| Dachschrägen | 0 %/50 %/100 % je Höhenzone | 0 %/50 %/100 % je Höhenzone | Volle Grundrissfläche ohne Abstaffelung |
| Wände und Konstruktion | Nicht eingerechnet | Nicht eingerechnet | Als Konstruktionsfläche enthalten |
| Rechtliche Verbindlichkeit | Gesetzlich zwingend (Wohnmiete) | Gesetzlich (für Altverträge) | Technische Norm, vertraglich wählbar |
| Ergebnis im Vergleich | Kleiner als DIN 277 | Ähnlich wie WoFlV | Größer, oft 10 bis 30 % mehr als WoFlV |
Im Energieausweis nach GEG wird nicht die WoFlV Wohnfläche direkt verwendet, sondern die beheizte Nettogrundfläche. Wer den Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis verstehen möchte, findet auf Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis eine verständliche Erklärung.
Häufige Fehler bei der WoFlV Anwendung
Die meisten Fehler entstehen nicht aus Vorsatz, sondern weil die Verordnung im Alltag selten konsequent angewendet wird. Einige Fehler sind so verbreitet, dass sie in Mietstreitigkeiten regelmäßig auftauchen.
- Balkon zu 100 Prozent angerechnet. In älteren Mietverträgen und bei Neuvertragsabschlüssen ohne sachkundige Prüfung wird der Balkon immer wieder mit voller Fläche eingerechnet. Zulässig sind maximal 50 Prozent. Bei einem 10 m² großen Balkon macht das einen Unterschied von 5 m², der bei hohen Mieten schnell 50 bis 100 Euro im Monat ausmacht.
- Dachschrägen ohne Höhenkorrektur. Gerade in ausgebauten Dachgeschossen wird die Grundrissfläche pauschal angerechnet, ohne die Höhenzonierung nach § 4 Nr. 2 WoFlV vorzunehmen. Bereiche unter 1,00 m Höhe fallen vollständig weg, Bereiche zwischen 1,00 m und 2,00 m nur zur Hälfte.
- Keller oder Abstellraum außerhalb der Wohnung als Wohnfläche.Ein Kellerabteil oder ein separater Abstellraum im Erdgeschoss gehört nicht zur Wohnfläche, auch wenn er gut ausgebaut und beheizbar wäre. Entscheidend ist, ob er zur abgeschlossenen Wohneinheit gehört und als Wohnraum genehmigt ist.
- Rohbaumaße statt lichter Innenmaße. Wer aus dem Bauplan die Achsmaße oder Außenmaße übernimmt, berechnet systematisch zu viel. Wandstärken von 24 bis 36 cm können je nach Gebäudetyp 2 bis 4 m² ausmachen.
- Gemeinschaftliches Treppenhaus der Wohnung zugerechnet.Das gemeinschaftliche Treppenhaus zählt nach § 1 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Nur Treppen innerhalb der abgeschlossenen Wohnung werden nach § 3 WoFlV mit der Grundrissfläche berücksichtigt.
WoFlV und die Zehn Prozent Grenze des BGH
Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil VIII ZR 295/03 im Jahr 2004 eine wichtige Grenze gesetzt: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein erheblicher Mangel vor. Dieselbe Schwelle berechtigt bei erheblicher Unterschreitung auch zur fristlosen Kündigung (BGH VIII ZR 142/08). Entscheidend ist die spätere Entwicklung: Für eine Mieterhöhung nach Paragraf 558 BGB ist seit 2015 allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, unabhängig von der vereinbarten Fläche (BGH VIII ZR 266/14), wobei die Kappungsgrenze zu beachten bleibt. Auch für die Betriebskostenabrechnung zählt seit 2018 die tatsächliche Fläche (BGH VIII ZR 220/17). Die Zehn Prozent Grenze gilt damit heute nur noch im Gewährleistungsrecht, also bei Mietminderung und Kündigung.
Die Folgen sind konkret: Der Mieter kann die Miete um den Prozentsatz der Abweichung mindern. Außerdem kann er bis zu drei Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter davon Kenntnis erlangt.
Ein konkretes Beispiel macht das greifbar: Im Mietvertrag sind 80 m² ausgewiesen. Die korrekte Messung nach WoFlV ergibt 71 m². Das ist eine Abweichung von 11,25 Prozent. Der Mieter hat damit ein Mietminderungsrecht von 11,25 Prozent. Bei einer Kaltmiete von 1.200 Euro sind das 135 Euro monatlich, über drei Jahre rund 4.860 Euro.
Wer die exakte Höhe der Mietminderung oder einen marktüblichen Mietpreis nachweisen muss, lässt ein Mietwertgutachten nach WoFlV erstellen, das die korrigierte Fläche mit dem Mietspiegel der Lage abgleicht. Wer parallel den Marktwert vom Immobilienmakler einschätzen lassen möchte, bekommt eine zweite Sicht auf den realistischen Verkaufs oder Mietpreis im jeweiligen Stadtteil. Wer zusätzlich wissen möchte, welche Rolle die Wohnfläche bei der Immobilienbewertung spielt, findet dazu eine kostenlose Online-Einschätzung.
Was die WoFlV nicht regelt
Die Wohnflächenverordnung gilt im Alltag oft als allumfassend. Sie hat aber klare Grenzen. Drei Bereiche bleiben ausdrücklich außerhalb der WoFlV.
Gewerbeflächen. Praxisräume, Büroflächen und Ladenflächen werden nicht nach WoFlV ermittelt. Hier greift die DIN 277 oder die gif Richtlinie für Gewerbeflächen. Bei gemischt genutzten Immobilien stehen beide Berechnungen nebeneinander.
Außenflächen ohne Bezug zur Wohnung. Ein Garten, eine Terrasse ohne Wohnungszugang oder ein Stellplatz fallen nicht unter die WoFlV. Sie tauchen weder als Wohnfläche noch als Anteil mit Faktor auf. Was baulich nicht zur Wohnung zählt, bleibt außen vor.
Volumen und Kubatur. Die WoFlV befasst sich ausschließlich mit Flächen in Quadratmetern. Wer das Gebäudevolumen für Versicherungen oder Heizlastberechnungen braucht, muss die Kubatur nach DIN 277 separat ermitteln. Für den Wärmeschutznachweis nach GEG fließen Wohnfläche und Hüllfläche zusammen. Beide Werte sind unabhängig voneinander, lassen sich aber aus demselben Aufmaß ableiten.
WoFlV im Streitfall: Beweislast und Strategie
Bei einem Wohnflächenstreit zwischen Mieter und Vermieter trägt der Anspruchsteller die Beweislast für die behauptete Abweichung. Wer also Mietminderung verlangt, muss beweisen, dass die tatsächliche Wohnfläche unter der vertraglich vereinbarten liegt.
Bewährt hat sich folgender Ablauf. Erstens: ein neutrales Aufmaß durch einen Sachverständigen oder Architekten beauftragen. Die Kosten von 350 bis 700 Euro trägt zunächst der Anspruchsteller. Zweitens: die Berechnung beim Vermieter einreichen mit der Aufforderung zur Anpassung. Drittens: bei ausbleibender Reaktion das Gericht einschalten.
Welche Räume in welchem Umfang zur Wohnfläche zählen, listet die Raumübersicht; speziell zu Schrägen führt die Seite Wohnfläche bei Dachschräge tiefer. Wichtig: Eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung verjährt regulär nach drei Jahren ab Kenntnis. Wer früh Verdacht schöpft, sollte die Berechnung nicht zu lange aufschieben. Im Erfolgsfall können auch zu viel gezahlte Mieten der vergangenen drei Jahre zurückgefordert werden, was die Investition in das Aufmaß schnell rechtfertigt.