Bemaßter Grundriss: was er enthalten muss und wann er nötig ist
Ohne bemaßten Grundriss gibt es keinen Kredit. Das klingt hart, ist aber bei fast jeder Baufinanzierung Realität. Banken wollen keine Skizze sehen, sie wollen Zahlen: Raumbreiten, Raumlängen, Wandstärken, Gesamtabmessungen. Alles eingetragen, alles nachvollziehbar.
Was einen bemaßten Grundriss von einer einfachen Zeichnung unterscheidet, ist das System der Maßketten. Maßketten sind Linien mit Zahlenangaben, die zeigen, wie groß jeder Raum wirklich ist. Ohne diese Ketten ist ein Grundriss für offizielle Zwecke wertlos.
Diese Seite erklärt, was ein bankfähiger Plan enthalten muss, welcher Maßstab gilt, welche Software taugt und was typische Fehler sind, die eine Finanzierung verzögern.
Was ist ein bemaßter Grundriss?
Ein bemaßter Grundriss ist ein maßstabsgetreuer Plan, in dem alle relevanten Abmessungen als Maßketten eingetragen sind. Maßketten bestehen aus horizontalen und vertikalen Maßlinien mit Maßzahlen darüber. Sie zeigen auf einen Blick, wie groß jeder Raum ist und wie das Gebäude insgesamt dimensioniert ist.
Pflichtangaben sind Länge und Breite jedes Raums sowie die Gesamtabmessungen des Gebäudes oder der Wohnung. Empfohlen, aber nicht immer vorgeschrieben, sind Wandstärken, Öffnungsmaße für Türen und Fenster sowie Raumbezeichnungen wie Wohnzimmer, Bad oder Flur.
Der Maßstab gibt an, in welchem Verhältnis der Plan zur Wirklichkeit steht. Für Detailpläne gilt 1:50 als Standard: ein Zentimeter auf dem Plan entspricht 50 Zentimetern in der Realität. Für Überblickspläne ganzer Gebäude oder Wohnungen ist 1:100 üblich. Banken akzeptieren beide Maßstäbe.
Was ein bemaßter Grundriss nicht ist: eine freihändig gezeichnete Skizze mit nachträglich eingetragenen Zahlen. Die Maßketten müssen zur tatsächlichen Darstellung passen. Stimmt der eingezeichnete Raum nicht mit den Zahlen überein, ist der Plan fehlerhaft.
Wofür braucht man einen bemaßten Grundriss?
Bankfinanzierung
Der bemaßte Grundriss ist Pflichtdokument bei jeder Baufinanzierung. Er ist die Grundlage für die Wohnflächenberechnung und damit für die Beleihungswertermittlung.
Baugenehmigung
Bauvorlagen für den Bauantrag müssen bemaßt und maßstabsgerecht sein. Ohne korrekte Bemaßung gibt es keine Genehmigung. Pflichtbestandteil ist daneben der Schallschutznachweis für den Bauantrag.
Energieausweis
Für den Energieausweis wird die genaue Gebäudenutzfläche nach DIN 18599 benötigt. Grundlage dafür ist ein bemaßter Grundriss. Das Dokument selbst lässt sich bequem online beauftragen, zum Beispiel über Energieausweis online erstellen mit DIBt Registrierung.
Umbauplanung
Handwerker benötigen präzise Maße für die Angebotserstellung und Materialkalkulation. Ein bemaßter Plan erspart teure Fehler bei der Planung.
Was muss ein bankfähiger Grundriss enthalten?
Banken prüfen Grundrisse nach einem festen Schema. Die folgende Tabelle zeigt, welche Angaben Pflicht sind und welche je nach Institut variieren.
| Angabe | Status |
|---|---|
| Maßstab (1:50 oder 1:100) | Pflicht |
| Maßketten für alle Räume | Pflicht |
| Raumbezeichnungen | Pflicht |
| Gesamtmaße Gebäude oder Wohnung | Pflicht |
| Datum des Plans | Pflicht |
| Dachschrägen eingezeichnet (Dachgeschoss) | Pflicht bei DG |
| Kniestockhöhe (Dachgeschoss) | Empfohlen |
| Nordpfeil (bei Lageplan) | Optional |
| Name und Unterschrift des Erstellers | Je nach Bank |
| Stempel des Fachmanns | Je nach Bank |
Akzeptiert werden Grundrisse von zugelassenen Architekten, Bauingenieuren, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren oder zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung. Fragen Sie bei Ihrer Bank vorab nach, welche Anforderungen konkret gelten. Das spart Nachlieferungen und Verzögerungen.
Maßstab: welcher ist der richtige?
Der Maßstab ist das Verhältnis zwischen der Zeichnung und der Wirklichkeit. Je kleiner die Zahl hinter dem Doppelpunkt, desto detailreicher ist der Plan.
Ein Zentimeter auf dem Plan entspricht 50 Zentimetern in der Realität.
Detailzeichnungen, Innenausbau, handwerkliche Planung.
Ein Zentimeter auf dem Plan entspricht einem Meter.
Standard für Wohnungsgrundrisse bei Banken und Baugenehmigungen.
Bank StandardSehr kleine Darstellung, viele Details entfallen.
Lagepläne und Übersichtspläne. Für Wohnflächenberechnung nicht geeignet.
Für die Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung ist 1:100 ausreichend. Wer gleichzeitig Handwerker beauftragen möchte, sollte zusätzlich einen Plan im Maßstab 1:50 erstellen lassen.
Bemaßten Grundriss erstellen: welche Software?
Die Wahl der Software hängt davon ab, wofür der Plan verwendet werden soll. Für private Zwecke und einfache Skizzen reichen kostenlose Tools. Für bankfähige oder behördengerechte Pläne ist ein professionelles Zeichnungsprogramm oder ein Dienstleister notwendig.
PlanHaus / Architrave
Browser, kein Download nötigKosten: Ab 0 Euro (Basis)
Floorplanner
BrowserKosten: Basis kostenlos
SweetHome3D
Desktop (Windows, Mac, Linux)Kosten: Kostenlos
AutoCAD LT
DesktopKosten: Ca. 60 Euro pro Monat
ARCHICAD
DesktopKosten: Studentenlizenz kostenlos (eingeschränkt)
Bemaßten Grundriss beauftragen: Kosten und Ablauf
Wer keinen Plan selbst zeichnen möchte oder einen bankfähigen Plan mit Fachmannunterschrift benötigt, beauftragt einen Dienstleister. Es gibt zwei grundsätzliche Wege.
Onlinezeichnungsbüro
- 80 bis 200 Euro je Etage
- Kein vor Ort Termin nötig
- Grundlage: Fotos und Skizzen des Kunden
- Lieferzeit: 2 bis 5 Werktage
- Stempel und Unterschrift: 50 bis 100 Euro Aufpreis
Lokaler Architekt mit Aufmaß
- 200 bis 500 Euro inkl. Aufmaß vor Ort
- Sehr präzise, sofort unterschriftsfähig
- Geeignet für Baugenehmigungen und komplexe Objekte
- Lieferzeit: 1 bis 2 Wochen
- Kammermitglied, von Banken anerkannt
Für eine einfache Eigentumswohnung mit bekannten Grundrissen reicht in den meisten Fällen ein Onlinebüro. Bei Altbauten, komplexen Grundrissen oder wenn ein Aufmaß vor Ort notwendig ist, ist der Architekt die zuverlässigere Wahl.
Einen ausführlichen Anbietervergleich mit aktuellen Preisen finden Sie auf der Seite zum Grundriss erstellen lassen.
Typische Fehler beim bemaßten Grundriss
Diese fünf Fehler kommen am häufigsten vor und führen dazu, dass Banken oder Behörden einen Plan ablehnen.
Außenmaße statt Innenmaße
Wer die Außenabmessungen der Wände einträgt statt der lichten Raummaße, liefert der Bank falsche Zahlen. Die Wohnfläche wird dabei systematisch zu groß ausgewiesen. Für die Wohnflächenberechnung nach WoFlV zählen ausschließlich die lichten Innenmaße.
Maßstab fehlt oder ist falsch
Ohne eingetragenen Maßstab kann der Plan nicht geprüft werden. Viele selbst erstellte Pläne geben keinen Maßstab an oder verwenden einen ungebräuchlichen Wert. Banken und Behörden akzeptieren nur klar deklarierte Maßstäbe, üblicherweise 1:50 oder 1:100.
Dachschrägen nicht eingezeichnet
Bei Dachgeschosswohnungen sind Dachschrägen maßgeblich für die Wohnflächenberechnung. Flächen unter einer Höhe von einem Meter zählen gar nicht, Flächen zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Wer Dachschrägen weglässt, liefert keine verwertbare Grundlage.
Datum oder Unterschrift fehlt
Ohne Datum lässt sich nicht prüfen, ob der Plan noch aktuell ist. Ohne Unterschrift fehlt die Zuordnung zu einem Fachmann. Beides ist bei Banken und Bauämtern Pflicht. Ein Plan ohne diese Angaben wird in den meisten Fällen zurückgegeben.
Plan ist nach Umbau veraltet
Wenn nach der Planerstellung eine Wand versetzt, ein Zimmer geteilt oder ein Dachgeschoss ausgebaut wurde, entspricht der alte Plan nicht mehr dem tatsächlichen Zustand. Die Bank merkt das spätestens beim vor Ort Termin. Ein aktualisierter Plan muss dann nachgereicht werden. Im Zuge eines solchen Umbaus lohnt meist auch eine aktualisierte zertifizierte Immobilienbewertung damit die Finanzierung auf einem verlässlichen Wert ruht.
Bemaßter Grundriss als Beweismittel
Ein bemaßter Grundriss bleibt nicht nur ein Planungsdokument. Im Streitfall wird er zum tragenden Beweismittel. Wann das passiert und wie der Plan im Ernstfall trägt, verdient einen näheren Blick.
Der Klassiker ist die Wohnflächendifferenz im Mietverhältnis. Vermieter und Mieter sind sich uneinig über die tatsächliche Größe der Wohnung, oft nach einer Neuvermessung durch einen externen Sachverständigen. Liegt die Abweichung über zehn Prozent zur vertraglich vereinbarten Fläche, hat der Mieter laut BGH Anspruch auf Mietminderung. Ein neutraler bemaßter Grundriss mit Stempel zählt vor Gericht hier am meisten.
Bemaßte Grundrisse sind außerdem fester Bestandteil bei der Aufteilung nach WEG mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, weil das Bauamt klare Raumgrenzen für jede einzelne Einheit verlangt. Im Verkaufsprozess geht es um den Quadratmeterpreis. Wer eine Eigentumswohnung mit angeblich 85 Quadratmeter zu 5.000 Euro je Quadratmeter kauft, zahlt 425.000 Euro. Stellt sich nachträglich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 76 Quadratmeter beträgt, beträgt der Schaden rechnerisch 45.000 Euro. Ein vor dem Kauf erstellter Grundriss verhindert solche Überraschungen oder dient zumindest als Grundlage für eine Kaufpreisanpassung.
Bei Schenkung oder Erbschaft mischt das Finanzamt mit. Die Bewertung der Immobilie für die Erbschaftssteuer basiert auf der Wohnfläche. Wer hier zu hoch ansetzt, zahlt unnötig Steuer. Wer zu niedrig ansetzt, riskiert eine Nachprüfung mit Zinsen und Säumniszuschlag. Ein professionell erstellter Grundriss bringt die nötige Rechtssicherheit.
Was bedeutet maßstabsgetreu wirklich?
Maßstabsgetreu ist ein Grundriss erst dann, wenn drei Bedingungen erfüllt sind. Erstens: Alle Linien sind im selben Maßstab gezeichnet. Zweitens: Der Maßstab steht im Plankopf, üblich sind 1:50 oder 1:100. Drittens: Der Plan wird im richtigen Papierformat gedruckt, sonst stimmen die Maße auf dem Ausdruck nicht mehr.
In der Praxis scheitert der Maßstab oft am Druckprozess. Ein PDF im Maßstab 1:50 für DIN A1 wird auf DIN A4 gedruckt automatisch verkleinert. Wer den Plan bei einer Behörde einreicht, druckt ihn entweder im richtigen Format oder im PDF Druckdialog die Option "tatsächliche Größe" statt "an Seite anpassen" wählen. Andernfalls verliert der Plan seine maßstäbliche Aussage.