Grundrisstypen: welcher Plan für welchen Zweck?

Nicht jeder Grundriss ist gleich. Wer einen für die Bankfinanzierung braucht, hat damit kein sinnvolles Bild für das Exposé. Und wer eine hübsche 3D Visualisierung hat, kann damit keinen Bauantrag stellen.

Zum offiziellen Bauantragspaket gehört zusätzlich der Schallschutznachweis als Bauvorlage.

Es gibt sechs wesentliche Grundrisstypen, die sich in Darstellung, Zweck und rechtlicher Verwertbarkeit grundlegend unterscheiden. Den Überblick zu kennen spart Zeit und verhindert, dass man den falschen Plan in Auftrag gibt.

Diese Seite erklärt alle Typen mit ihren Merkmalen, typischen Einsatzgebieten und den Symbolen, die man im Grundriss liest. Am Ende der Seite findet sich eine Tabelle, welcher Typ für welchen konkreten Zweck benötigt wird.

Überblick: die wichtigsten Grundrisstypen

2D Wohnungsgrundriss

Der klassische 2D Grundriss ist ein horizontaler Schnitt durch das Gebäude, üblicherweise auf etwa einem Meter Höhe gelegt. Man schaut von oben in die Räume hinein und sieht Wände, Türen, Fenster und die Raumaufteilung in der Draufsicht. Maßstab 1:100 ist Standard für Wohnungsgrundrisse.

Symbole im 2D Grundriss folgen der DIN 1356. Außenwände sind dicker dargestellt als Innenwände. Türen werden als Linie mit Kreisbogen gezeichnet, wobei der Bogen die Öffnungsrichtung zeigt. Fenster erscheinen als drei Parallellinen in der Wandöffnung.

Dieser Typ ist das Standardformat für Mietinserate und Immobilienportale. Für Bankeinreichungen oder Wohnflächenberechnungen nach der Wohnflächenverordnung reicht ein 2D Grundriss ohne Bemaßung jedoch nicht aus. Behörden akzeptieren ihn ebenfalls nicht als alleinigen Nachweis.

Wer einen 2D Grundriss in Auftrag gibt, erhält ihn bei Onlinezeichnungsbüros typischerweise für 60 bis 120 Euro pro Etage, bei Architekten etwas mehr. Lieferung erfolgt als PDF, manchmal zusätzlich als DWG.

Bemaßter Grundriss

Der bemaßte Grundriss ist im Prinzip ein normaler 2D Grundriss, ergänzt um Maßketten für alle Räume, Wandstärken und Öffnungsbreiten. Maßstab 1:50 oder 1:100 werden beide von Banken akzeptiert.

Er ist Pflichtdokument für die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ohne korrekte Innenmaße lässt sich die Wohnfläche nicht normgerecht berechnen. Banken, die eine Finanzierung prüfen, verlangen außerdem Datum und Unterschrift des Erstellers.

Bei Dachgeschosswohnungen muss der Plan zusätzlich die Kniestockhöhe und den Bereich der abgeschrägten Dachfläche einzeichnen. Diese Bereiche fließen nur anteilig oder gar nicht in die Wohnfläche ein, abhängig von der lichten Höhe.

Mehr Informationen zu den genauen Anforderungen finden sich auf der Seite Bemaßter Grundriss: Anforderungen.

3D Grundriss und Visualisierung

Ein 3D Grundriss gibt dem Betrachter ein räumliches Verständnis der Wohnung, das ein flacher Plan nicht leisten kann. Man sieht sofort, wie die Räume proportioniert sind, wo Licht einfällt und wie die Raumfolge wirkt.

Es gibt verschiedene Darstellungsformen: Die Axonometrie ist eine schräge Draufsicht ohne Perspektivverzerrung und entsteht direkt aus dem 2D Plan. Die perspektivische 3D Ansicht wirkt natürlicher, ähnlich wie ein Foto aus einer erhöhten Ecke. Das vollständige 3D Modell mit Möblierung und Materialien ist die aufwändigste Variante.

Kostenlose Tools für den Eigengebrauch: Floorplanner, Planner5D und RoomSketcher ermöglichen brauchbare Ergebnisse ohne Vorkenntnisse. Für professionelle Exposés oder Verkaufspräsentationen rechnet sich ein Grafikbüro oder ein spezialisierter Dienstleister.

Wichtig zu wissen: Ein 3D Grundriss ist für offizielle Zwecke nicht geeignet. Bank, Bauamt und Wohnflächenberechnung verlangen immer den 2D Plan mit Bemaßung. Die 3D Ansicht ist reines Marketingmaterial.

CAD Grundriss (DWG und DXF)

Ein CAD Grundriss ist keine besondere Darstellungsform, sondern ein Dateiformat. Die Datei enthält den Grundriss als editierbare Vektorgrafik, nicht als flaches Bild. Gängige Formate sind DWG (das native Format von AutoCAD, de facto Standard in Architekturbüros) und DXF (offenes Austauschformat, kompatibel mit vielen Programmen).

Der Vorteil: Wände lassen sich verschieben, Maße ändern, Räume umbenennen, ohne den Plan neu zu zeichnen. Architekturbüros arbeiten grundsätzlich mit CAD Dateien. Programme wie AutoCAD, ArchiCAD und Vectorworks sind der Standard; LibreCAD und FreeCAD sind kostenlose Alternativen.

Präzision bis auf den Millimeter ist im CAD Plan selbstverständlich. Zum vollständigen Bauantragspaket gehört in fast allen Bundesländern auch ein Brandschutznachweis nach Landesbauordnung. Für Genehmigungsunterlagen und Bauanträge werden CAD Dateien üblicherweise zusätzlich als PDF exportiert, da Behörden PDF verlangen.

Wer einen Grundriss für spätere Umbauplanung oder Weitergabe an Handwerker und Architekten in Auftrag gibt, sollte explizit nach der DWG Datei fragen. Viele Büros liefern sie zusammen mit dem PDF ohne Aufpreis.

Bestandsgrundriss (Aufmaßgrundriss)

Ein Bestandsgrundriss entsteht durch ein vor Ort Aufmaß eines bestehenden Gebäudes. Er dokumentiert den tatsächlichen Istzustand, nicht einen geplanten Zustand. Alle Maße werden vor Ort aufgenommen, oft mit Lasermessgerät oder Laserscanner.

Besonders relevant ist dieser Typ bei Altbauten ohne Originalpläne oder nach Umbauten, die nie dokumentiert wurden. Viele Bestandsgebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren haben keine verwertbaren Pläne mehr, oder die vorhandenen Pläne weichen vom tatsächlichen Zustand ab.

Der Bestandsgrundriss ist die Basis für alle weiteren Planungen: Sanierung, Umbau, Wohnflächenberechnung für die Bank oder das Finanzamt. Ohne ihn kann ein Architekt keine verlässliche Planung erstellen.

Erstellt wird er von einem Architekten oder Vermessungsbüro. Mehr dazu auf der Seite Vermessung und Aufmaß.

Schnittzeichnung und Ansichten

Während der Grundriss einen horizontalen Schnitt zeigt, zeigt die Schnittzeichnung einen vertikalen. Man sieht die Stockwerke übereinander, Raumhöhen, Deckenstärken, Treppenverlauf und Dachneigung. Das ist entscheidend, wenn Kubatur oder Raumvolumen berechnet werden müssen.

Ansichten (Nord, Süd, Ost, West) zeigen die Fassade von außen, also wie das Gebäude von der Straße oder vom Garten aus aussieht. Sie gehören zum vollständigen Satz von Bauzeichnungen.

Beide Dokumente sind Pflichtbestandteil bei Bauanträgen zusammen mit dem Grundriss. Sie sind außerdem relevant für den Energieausweis und für die Kubaturberechnung, die bei Sanierungsförderungen eine Rolle spielt.

Weiterführende Informationen finden sich auf der Seite Bauzeichnung und Schnittzeichnung.

Grundrisssymbole verstehen

Grundrisse folgen der DIN 1356, die festlegt, wie Wände, Türen, Fenster und andere Bauelemente dargestellt werden. Wer einen Grundriss lesen kann, ist beim Kauf, Verkauf oder bei der Planung klar im Vorteil.

Welcher Grundriss für welchen Zweck?

Die folgende Tabelle fasst zusammen, welcher Grundrisstyp für welches konkrete Vorhaben benötigt wird. In vielen Fällen reicht ein einfacher 2D Plan. Sobald Behörden, Banken oder Fachplaner beteiligt sind, gelten höhere Anforderungen.

Welcher Plantyp passt zu welcher Lebensphase?

Welcher Grundrisstyp passt, entscheidet nicht nur der direkte Zweck, sondern auch die Lebensphase der Immobilie. Drei Phasen erleichtern die Einordnung.

Beim Kauf oder Bauantrag. Hier zählt rechtliche Tragfähigkeit. Ein bemaßter Grundriss mit Stempel ist Pflicht. 3D Visualisierungen sind reine Verkaufshilfe und für Behörden unbrauchbar. Welche Norm für welche Berechnung gilt, beantwortet der Vergleich von DIN 277 und WoFlV. Wer beim Bau mit einem Architekten arbeitet, bekommt zusätzlich Schnitte und Ansichten, die Teil der Genehmigungsunterlagen sind.

Während der Nutzung. Möbelplanung, Renovierung, Einrichtung. Hier reicht ein einfacher Grundriss aus einem kostenlosen Onlinetool. Wer eine Renovierung mit Wand versetzen plant, sollte einen Bestandsgrundriss anfertigen lassen, der den Ist Zustand dokumentiert. Sonst ist die Planung auf Sand gebaut.

Beim Verkauf. Mietinserate und Verkaufsexposés brauchen einen sauberen 2D Grundriss mit Maßketten. Eine 3D Visualisierung wirkt zusätzlich wertsteigernd, ist aber nicht zwingend. Studien zeigen, dass Inserate mit Grundriss deutlich häufiger angeklickt werden als solche ohne. Der Aufwand für einen einfachen Plan rechnet sich also schnell.

Mischformen und Spezialfälle

Im Alltag begegnen einem oft Mischformen, die in keine saubere Kategorie passen. Drei Beispiele aus dem Alltag.

Möbliertes Exposé. Ein 2D Grundriss mit eingezeichneten Möbeln. Steht zwischen reiner Bemaßung und 3D Visualisierung. Praktisch, weil Interessenten Raumgrößen mit der Einrichtung verknüpfen können. Nicht für Bank oder Behörde geeignet, wirkt aber im Inserat sehr ansprechend.

Hybrid 2D mit 3D Detail. Hauptgrundriss als 2D, einzelne Bereiche wie Küche oder Bad in 3D. Wird gerne für Verkaufsbroschüren genutzt. Mehr Aufwand bei der Erstellung, dafür hebt sich das Inserat klar aus der Masse ab.

Zoning Plan. Eine schematische Darstellung mit farblich markierten Funktionsbereichen, etwa Wohnen, Schlafen, Arbeiten, Sanitär. Hilfreich in der Frühphase einer Umbauplanung. Ersetzt aber keinen vollwertigen Grundriss und wird von Behörden nicht akzeptiert.

Häufige Fragen