Die gesetzliche Grundlage: WoFlV § 3, drei Höhenzonen
WoFlV § 3 regelt die Berechnung bei Räumen mit Dachschrägen und abgehängten Decken. Der entscheidende Begriff: die lichte Höhe, der senkrechte Abstand zwischen fertig belagtem Fußboden und der Unterkante der Dachschräge an der jeweiligen Stelle. Danach werden drei Höhenzonen gebildet:
| Zone | Lichte Höhe | Anrechnungsfaktor | Bedeutung |
|---|---|---|---|
| Zone A | Unter 1,00 m | 0 % | Nicht anrechenbar |
| Zone B | 1,00 m bis unter 2,00 m | 50 % | Halbe Anrechnung |
| Zone C | Ab 2,00 m | 100 % | Vollständige Anrechnung |
Ab 2,00 m kann man aufrecht stehen und sich normal bewegen, volle Nutzbarkeit. Zwischen 1 m und 2 m kann man sich hinkauern oder sitzen. Unter 1 m ist der Bereich für Wohnzwecke nicht nutzbar.
Gemessen wird senkrecht, nicht entlang der Schräge. Bei 30° Neigung steigt die Höhe ca. 0,58 m pro Meter horizontale Tiefe, bei 45° exakt 1,00 m, bei 60° ca. 1,73 m.
Was ist der Kniestock?
Der Kniestock (auch Drempel oder Kniewall) ist die senkrechte Außenwand des Dachgeschosses, vom Fußboden bis zum Beginn der Schräge. Er ist entscheidend dafür, wie viel Wohnfläche ein Dachraum ergibt.
Je höher der Kniestock, desto früher kommt man auf 2 m lichte Höhe, und desto mehr Fläche wird zu 100 % angerechnet:
Dachgeschosswohnungen in Altbauten erfordern neben der korrekten Flächenberechnung oft auch einen aktuellen Energieausweis für Altbauten.
Berechnung: Anleitung Schritt für Schritt
Was Sie brauchen
- Maßband oder Lasermessgerät (mind. 5 m)
- Wasserwaage (für senkrechte Messungen)
- Skizze oder Grundrissplan des Dachgeschosses
- Taschenrechner
Schritt 1: Raumgrundriss skizzieren
Zeichne eine grobe Skizze des Dachraums mit Länge und Breite. Markiere, auf welcher Seite die Dachschräge beginnt. Beim Satteldach gibt es zwei gegenüberliegende Schrägseiten, beim Pultdach nur eine.
Schritt 2: Höhenpositionen ausmessen
Stelle dich an die Außenwand. Miss die senkrechte Höhe vom Fußboden zur Dachschräge. Gehe dann in Abständen von 30 bis 50 cm in Richtung Raummitte und miss erneut. Halte fest:
- An welchem Abstand zur Wand beträgt die Höhe exakt 1,00 m? → Grenze A/B (= d₁)
- An welchem Abstand zur Wand beträgt die Höhe exakt 2,00 m? → Grenze B/C (= d₂)
Schritt 3: Zonenbreiten bestimmen
Zone A (0 %): Breite = d₁
Zone B (50 %): Breite = d₂ − d₁
Zone C (100 %): Breite = Gesamtbreite − d₂
Wenn der Kniestock bereits über 1,00 m hoch ist (d₁ = 0), gibt es keine Zone A. Wenn er über 2,00 m hoch ist, gibt es weder Zone A noch Zone B, der gesamte Raum fällt in Zone C (100 %).
Schritt 4: Flächen berechnen
Grundfläche Zone = Zonenbreite × Raumlänge
Anrechenbare Fläche = Grundfläche × Faktor
Gesamte Wohnfläche = Summe aller Zonenflächen
Rechenbeispiele
Beispiel 1: Satteldach Zimmer (symmetrisch)
Raumlänge: 5,50 m, Breite: 4,00 m (je 2,00 m pro Seite), Kniestockhöhe: 1,00 m, Dachschräge ca. 45°. Da Kniestock = 1,00 m, beginnt Zone B direkt an der Wand. Zwei Meter Grenze: 1,00 m Kniestock + 1,00 m Schräge = 2,00 m → d₂ = 1,00 m von der Wand.
| Zone (je Seite) | Breite | Länge | Grundfläche | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|---|
| A (0 %) | 0,00 m | 5,50 m | 0,00 m² | 0 % | 0,00 m² |
| B (50 %) | 1,00 m | 5,50 m | 5,50 m² | 50 % | 2,75 m² |
| C (100 %) | 1,00 m | 5,50 m | 5,50 m² | 100 % | 5,50 m² |
Je Seite: 8,25 m². Satteldach × 2 = 16,50 m² Wohnfläche. Rohgrundfläche wäre 22,00 m², die WoFlV Wohnfläche ist 25 % geringer.
Beispiel 2: Einseitige Schräge (Pultdach), 35°
Raumlänge: 6,00 m, Breite: 5,00 m, Kniestockhöhe: 0,60 m, Neigung ca. 35° (Höhenanstieg 0,70 m pro 1 m Tiefe).
- d₁ (1 Meter Grenze): (1,00 − 0,60) / 0,70 = 0,57 m
- d₂ (2 Meter Grenze): (2,00 − 0,60) / 0,70 = 2,00 m
| Zone | Breite | Länge | Grundfläche | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|---|
| A (0 %) | 0,57 m | 6,00 m | 3,42 m² | 0 % | 0,00 m² |
| B (50 %) | 1,43 m | 6,00 m | 8,58 m² | 50 % | 4,29 m² |
| C (100 %) | 3,00 m | 6,00 m | 18,00 m² | 100 % | 18,00 m² |
| Gesamt (Rohfläche: 30,00 m²) | 22,29 m² | ||||
Rohfläche 30,00 m², WoFlV Wohnfläche 22,29 m² (−25,7 %). Bei 14 €/m² Kaltmiete sind das rund 107 € monatlicher Unterschied. Kein Kleingeld.
Deckenhöhe korrekt messen
Senkrechtes Maßband auf den fertig belagten Fußboden stellen und den senkrechten Abstand zur Unterseite der Schräge messen. Da die Höhe mit dem Wandabstand variiert, mehrere Messpunkte im Abstand von 30 bis 50 cm setzen.
Beispiel: Kniestockhöhe 1,50 m
Raumlänge: 4,00 m, Breite: 3,50 m, Kniestock: 1,50 m, 45°-Schräge. Keine Zone A (Kniestock bereits > 1 m). Breite Zone B: (2,00 − 1,50) / 1,00 = 0,50 m. Zone C: 3,50 − 0,50 = 3,00 m.
| Zone | Breite | Länge | GF | Faktor | Wohnfläche |
|---|---|---|---|---|---|
| A (0 %) | 0,00 m | 4,00 m | 0,00 m² | 0 % | 0,00 m² |
| B (50 %) | 0,50 m | 4,00 m | 2,00 m² | 50 % | 1,00 m² |
| C (100 %) | 3,00 m | 4,00 m | 12,00 m² | 100 % | 12,00 m² |
| Gesamt (Rohfläche: 14,00 m²) | 13,00 m² | ||||
Gauben, Dachfenster und abgehängte Decken
Dachgauben bringen mehr nutzbare Fläche ins Dachgeschoss. Sie werden nach denselben Zonenregeln berechnet, haben aber oft eine größere Stehhöhe als die angrenzende Schräge, was den 100-%-Bereich vergrößert.
Dachfenster beeinflussen die Berechnung nicht direkt. Nur die begehbare Laibung unterhalb eines Dachfensters kann zur Wohnfläche zählen, wenn sie die Mindesthöhe erreicht.
Abgehängte Decken gelten als neue Bezugsebene. Sinkt die Höhe dadurch unter 2 m, wird die betroffene Fläche entsprechend neu eingestuft, aus 100 % kann dadurch 50 % oder 0 % werden.
Schornsteine und Pfeiler werden abgezogen. Konstruktive Elemente innerhalb der Wohnung gehören nicht zur Wohnfläche.
Wer das Dachgeschoss zur Wohnfläche ausbaut, muss zusätzlich den Trittschallschutz im Dachgeschoss zur Wohnung darunter sicherstellen.
Drei häufige Streitfälle bei Dachschrägen
Wohnungen mit Dachschräge stehen besonders oft im Zentrum von Wohnflächenstreitigkeiten. Drei Konstellationen kommen besonders oft vor.
Streitfall 1: Vermieter rechnet mit Gesamtfläche. Im Mietvertrag stehen 75 Quadratmeter Wohnfläche, beim Nachmessen ergeben sich nach WoFlV nur 62 Quadratmeter. Die Differenz von 17 Prozent reicht nach BGH Rechtsprechung für eine Mietminderung aus. Voraussetzung ist ein Abweichungsnachweis durch ein neutrales Aufmaß.
Streitfall 2: Wand wurde versetzt. Eine Wand wurde im Zuge einer Modernisierung verschoben oder eine Trennwand entfernt. Der ursprüngliche Wohnflächenstand stimmt nicht mehr. Wer als Mieter eine Wohnung übernimmt, sollte die Wohnflächenangabe im Vertrag mit dem aktuellen Bestand abgleichen. Tipps speziell für die Vermessung von Mietwohnungen finden Sie auf der entsprechenden Seite, gerade bei Modernisierungen.
Streitfall 3: Dachausbau ohne Genehmigung. Manche Vermieter zählen ausgebaute Spitzböden zur Wohnfläche, obwohl die Räume baurechtlich keine Wohnraumgenehmigung haben. Hier liegt eine Doppelproblematik vor: Die nicht genehmigten Räume dürften nicht als Wohnraum genutzt werden, und die ausgewiesene Wohnfläche ist deshalb rechtlich problematisch. Mieter haben in solchen Fällen oft nicht nur ein Minderungsrecht, sondern auch einen Anspruch auf außerordentliche Kündigung.
Wann sich ein Sachverständigengutachten lohnt
Bei Dachschrägen wird die Wohnflächenberechnung deutlich anspruchsvoller als in Räumen mit geraden Wänden. Die Drei Zonen Methode der WoFlV verlangt präzise Messungen und korrekte Anwendung der Anrechnungsfaktoren. Wer als Eigentümer oder Mieter unsicher ist, kann ein Gutachten in Auftrag geben.
Die Kosten für ein Wohnflächengutachten liegen bei einer Dachgeschosswohnung zwischen 350 und 700 Euro. Im Mietstreit zahlt das oft die unterliegende Partei, sofern das Gericht die Sachverständigenkosten als notwendig anerkennt. Vor einem Verfahren empfiehlt sich aber das Gespräch mit der Gegenseite, weil viele Fälle ohne Gutachten geregelt werden können, wenn die Datenlage klar ist.