Welche Wohnfläche gilt in Bayern wofür?
In Bayern begegnet Ihnen die Wohnfläche in mehreren Zusammenhängen: in der Grundsteuererklärung, im Mietvertrag, beim Kredit, in der Wohnraumförderung und im Kaufvertrag. Die Rechenregel dahinter ist fast immer dieselbe, nämlich die Wohnflächenverordnung des Bundes. Unterschiedlich ist, was mit der Zahl anschließend passiert und wie genau sie belegt sein muss.
Ein eigenes bayerisches Rechenwerk für die Wohnfläche gibt es nicht. Das bayerische Landesrecht greift für die Grundsteuer auf die WoFlV zurück, statt eigene Anrechnungsfaktoren festzulegen. Wer seine Wohnfläche einmal sauber nach WoFlV ermittelt hat, kann diese Zahl deshalb für Finanzamt, Mieter und Bank gleichermaßen verwenden.
| Anlass | Rechengrundlage | Was in Bayern dazukommt |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Wohnfläche nach WoFlV | Fläche wird direkt mit einem festen Betrag je m² multipliziert (Flächenmodell nach BayGrStG) |
| Mietvertrag | in der Praxis WoFlV | Grundlage für Miete je m², Betriebskostenumlage und Mieterhöhungen |
| Baufinanzierung | WoFlV, oft mit Stempel | Bank prüft Fläche zusammen mit Kaufpreis und Beleihungswert |
| Wohnraumförderung | nach Förderprogramm, in der Regel WoFlV | Bewilligungsstelle gibt Form und Nachweise vor |
| Bauantrag | Kennwerte nach Bauvorlagenrecht | Bruttogrundfläche und Rauminhalt stehen im Vordergrund, nicht die Wohnfläche |
| Kaufvertrag | was der Vertrag nennt | bei älteren Objekten oft II. BV oder DIN 277 |
Die Rechenregeln selbst, also Anrechnungsfaktoren, lichte Maße und die Behandlung von Dachschrägen, sind auf der Seite zur Wohnflächenverordnung beschrieben. Dort finden Sie auch den Abschnitt WoFlV in den Bundesländern mit der bayerischen Mindesthöhe für Aufenthaltsräume. Diese Seite konzentriert sich darauf, wie die Wohnfläche in Bayern verwendet wird.
Das bayerische Flächenmodell: so zählt die Wohnfläche für die Grundsteuer
Bayern hat bei der Grundsteuerreform das Bundesmodell nicht übernommen und ein eigenes Gesetz erlassen, das Bayerische Grundsteuergesetz (BayGrStG). Es arbeitet als reines Flächenmodell. Bodenrichtwert, Mieteinnahmen, Baujahr und Lage spielen für die Höhe der Grundsteuer keine Rolle. Maßgeblich sind allein die Fläche des Grundstücks und die Flächen der Gebäude.
Jede Fläche wird mit einer festen Äquivalenzzahl multipliziert:
- Grund und Boden: 0,04 € je m² Grundstücksfläche
- Gebäudeflächen: 0,50 € je m² Wohnfläche oder Nutzfläche
- Ermäßigung für Wohnen: Der Betrag für die Wohnfläche wird um 30 % gemindert, er geht also nur mit 70 % in den Grundsteuermessbetrag ein
- Hebesatz: Die Gemeinde multipliziert den Messbetrag mit ihrem Hebesatz, daraus ergibt sich die jährliche Grundsteuer
Die Wohnfläche wirkt damit linear: Jeder Quadratmeter mehr oder weniger verändert die Steuer um denselben Betrag. Anders als im Bundesmodell gibt es keinen Umweg über Mietniveaustufen oder Gebäudewerte. Deshalb ist die Wohnfläche in Bayern die wichtigste Angabe des Gebäudeteils der Erklärung.
Für große Grundstücke mit Wohnnutzung und für einzelne Sonderfälle, etwa Baudenkmäler, enthält das Gesetz weitere Regeln, die den Betrag mindern können. Ob und wie sie greifen, entnehmen Sie der Ausfüllanleitung der bayerischen Steuerverwaltung oder klären Sie mit Ihrem Finanzamt.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche
Die folgende Beispielrechnung zeigt den Weg von der Wohnfläche zur Grundsteuer. Grundstück, Fläche und Hebesatz sind frei gewählt, der Hebesatz Ihrer Gemeinde kann deutlich abweichen. Garage und Nebengebäude sind hier nicht berücksichtigt.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grund und Boden | 600 m² × 0,04 € | 24,00 € |
| Wohnfläche nach WoFlV | 140 m² × 0,50 € | 70,00 € |
| Ermäßigung Wohnen | 70,00 € × 70 % | 49,00 € |
| Grundsteuermessbetrag | 24,00 € + 49,00 € | 73,00 € |
| Grundsteuer pro Jahr (Beispiel Hebesatz 400 %) | 73,00 € × 400 % | 292,00 € |
Ein Fehler von 10 m² Wohnfläche verändert in diesem Beispiel den Messbetrag um 3,50 € und die Jahressteuer um 14,00 €. Für die Grundsteuer allein ist eine kleine Abweichung also überschaubar. Weil dieselbe Zahl aber oft auch im Mietvertrag, im Exposé oder in der Finanzierung steht, lohnt sich eine einmal sauber erstellte Berechnung trotzdem: Bei einer Beispielmiete von 14 € je m² entsprechen dieselben 10 m² bereits 140 € im Monat.
Wohnfläche, Nutzfläche und Nebenflächen in der Erklärung
Die bayerische Grundsteuererklärung unterscheidet zwischen Wohnfläche und Nutzfläche. Nur die Wohnfläche erhält die Ermäßigung von 30 %. Flächen, die nicht zu Wohnzwecken dienen, etwa ein Laden, ein vermietetes Büro oder eine Praxis im Haus, gehen als Nutzfläche mit dem vollen Betrag von 0,50 € je m² ein.
Für die Frage, welche Räume überhaupt Wohnfläche sind, gilt die WoFlV. Zubehörräume wie Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung und Dachböden gehören danach nicht zur Wohnfläche. Wie Garagen und kleine Nebengebäude zu behandeln sind, regelt das BayGrStG gesondert; die Ausfüllanleitung nennt dafür Grenzen und Bedingungen.
| Fläche | Wohnfläche nach WoFlV | Hinweis für Bayern |
|---|---|---|
| Wohnräume, Küche, Bad, Flur | voll, bei lichter Höhe ab 2 m | Wohnfläche mit Ermäßigung |
| Dachschräge 1 bis 2 m | zur Hälfte | genauso wie im Mietvertrag ansetzen |
| Balkon, Loggia, Terrasse | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte | Faktor einheitlich und nachvollziehbar wählen |
| Keller, Heizraum, Waschküche | nicht anrechenbar | keine Wohnfläche |
| Büro, Laden, Praxis | keine Wohnfläche | Nutzfläche ohne Ermäßigung |
| Garage, Gartenhaus | keine Wohnfläche | gesonderte Regeln im BayGrStG, Ausfüllanleitung beachten |
Wie Sie Dachschrägen in Zonen aufteilen, steht auf der Seite Dachschräge berechnen. Welche Räume im Einzelnen mitzählen, zeigt die Übersicht Welche Räume zur Wohnfläche zählen.
Wohnfläche für Grundsteuer und Mietvertrag berechnen
Mit dem kostenlosen Rechner erfassen Sie jeden Raum mit lichten Maßen, setzen Dachschrägen und Balkone nach WoFlV an und erhalten eine Summe, die Sie in die Erklärung übernehmen und als Nachweis aufbewahren können.
Wohnfläche kostenlos berechnenFormular und Vorlage: was das Finanzamt in Bayern sehen will
Viele Suchanfragen nach einem Formblatt für die Wohnflächenberechnung in Bayern zielen auf die Grundsteuer. Ein amtliches Formular nur für die Wohnflächenberechnung schreibt das bayerische Grundsteuerrecht nicht vor. In der Erklärung, die über ELSTER oder auf Papier abgegeben wird, tragen Sie die Summen der Wohnfläche und der Nutzfläche ein. Die Berechnung selbst bleibt bei Ihnen und dient als Nachweis, falls das Finanzamt nachfragt.
Damit Ihre Unterlage im Fall einer Rückfrage trägt, sollte sie diese Angaben enthalten:
- Adresse, Gemarkung und Flurstück wie im Grundbuch
- angewandte Rechengrundlage, also ausdrücklich „nach WoFlV“
- Raumliste mit lichten Maßen, Grundfläche, Anrechnungsfaktor und angerechneter Fläche
- getrennte Summen für Wohnfläche und für gewerblich oder anders genutzte Nutzfläche
- Datum, Name des Erstellers und Hinweis auf die verwendeten Pläne oder das Aufmaß
- bei Eigentumswohnungen die Wohnung laut Teilungserklärung und den Miteigentumsanteil
Ein Muster mit Deckblatt, Flächentabelle und Abschluss finden Sie im Abschnitt Vorlage und Formular auf der Startseite. Wohnraumförderstellen und Banken arbeiten dagegen häufig mit eigenen Vordrucken; fragen Sie dort vor der Erstellung nach dem gewünschten Format, damit Sie die Fläche nicht zweimal aufbereiten müssen.
Woher Sie die Wohnfläche nehmen und wann Sie neu rechnen sollten
Für die Grundsteuer müssen Sie nicht zwingend neu messen. Oft liegt die Fläche bereits in einer Unterlage vor. Entscheidend ist, nach welcher Regel sie damals ermittelt wurde.
| Unterlage | Brauchbarkeit | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Wohnflächenberechnung aus der Bauakte | gut, wenn nach WoFlV | Datum und Rechengrundlage prüfen |
| Kaufvertrag, Exposé | nur als Anhaltspunkt | häufig gerundet oder nach anderer Norm |
| Teilungserklärung | für Wohnungen hilfreich | nennt teils Nutzflächen nach DIN 277 |
| Mietvertrag | nur als Anhaltspunkt | Angabe ist oft geschätzt |
| Altes Aufmaß nach II. BV | mit Vorsicht | Balkone und Putzabzug wurden anders behandelt |
Neu rechnen sollten Sie in diesen Fällen:
- Die vorhandene Zahl wurde nach DIN 277 ermittelt und enthält deshalb Flächen, die nach WoFlV nicht oder nur teilweise zählen. Den Unterschied erklärt die Seite DIN 277 und WoFlV.
- Das Dachgeschoss wurde ausgebaut, ein Anbau oder Wintergarten kam hinzu oder eine Einliegerwohnung wurde abgetrennt.
- Ein Teil des Hauses wird inzwischen gewerblich genutzt oder umgekehrt wieder bewohnt.
- Die Fläche ist nur als runde Zahl bekannt und stammt aus keiner nachvollziehbaren Berechnung.
Ob eine ältere Berechnung nach II. BV für die Grundsteuer weiter verwendet werden darf, beantwortet die Ausfüllanleitung der bayerischen Steuerverwaltung. Liegen keine Pläne vor, hilft ein Aufmaß der Wohnung als neue Grundlage.
Bescheid prüfen und Änderungen melden
Nach der Erklärung erhalten Sie in Bayern zwei Bescheide vom Finanzamt, einen über die Äquivalenzbeträge und einen über den Grundsteuermessbetrag. Den eigentlichen Grundsteuerbescheid erlässt danach die Gemeinde. Prüfen Sie im Bescheid des Finanzamts zuerst die übernommenen Flächen: Steht dort eine andere Wohnfläche als die von Ihnen erklärte, ist das der Ansatzpunkt für einen Einspruch. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe.
Ändert sich später die Wohnfläche, etwa durch Ausbau, Anbau oder Umnutzung, müssen Sie das dem Finanzamt anzeigen. Die Anzeige erfolgt mit neuen Flächenangaben; eine aktualisierte Wohnflächenberechnung ist dafür die verlässlichste Grundlage. Auch eine Verkleinerung, etwa durch Abriss eines Anbaus, sollten Sie melden, weil sie die Steuer senkt.
Miete, Kauf und Bank in Bayern: die WoFlV bleibt der Maßstab
Außerhalb der Grundsteuer unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung in Bayern nicht von anderen Bundesländern. In Mietverträgen ist die WoFlV die übliche Grundlage. Mietspiegel, etwa in München, Nürnberg oder Augsburg, beziehen ihre Vergleichswerte auf die Miete je Quadratmeter Wohnfläche, sodass eine zu hoch angesetzte Fläche die Vergleichsmiete verzerrt.
Bei einer Baufinanzierung genügt die selbst erstellte Zahl aus der Grundsteuererklärung meist nicht. Banken verlangen oft eine Berechnung mit Unterschrift und Stempel eines Architekten oder Sachverständigen. Was dabei verlangt wird, beschreibt die Seite Wohnflächenberechnung für die Bank. Für die Wohnfläche im Kaufvertrag gilt die Rechenregel, die der Vertrag nennt; fehlt eine Angabe, ist im Streitfall die Auslegung des Vertrags entscheidend.
Für Ihre eigene Erklärung reicht in der Regel der kostenlose Rechner: Raum für Raum eintragen, Dachschrägen und Balkone mit dem passenden Faktor erfassen und die Summe getrennt nach Wohnfläche und Nutzfläche übernehmen.