Zählt der Balkon zur Wohnfläche? Balkon, Terrasse und Loggia nach WoFlV

Die Regel: ein Viertel, höchstens die Hälfte

Zwei Vorschriften der WoFlV greifen ineinander. § 2 Abs. 2 Nr. 2 bestimmt, dass die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen zur Wohnfläche gehören, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören. § 4 Nr. 4 legt den Anteil fest: Sie sind „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte anzurechnen“.

Ein Viertel ist damit der Normalfall, nicht ein Mindestwert, von dem man frei nach oben gehen kann. Die Begründung, mit der die Bundesregierung die Verordnung dem Bundesrat vorgelegt hat (Drucksache 568/03), nennt drei Gründe für diese Regel:

• Ein Balkon ist nur bei passendem Wetter nutzbar und hat deshalb einen deutlich geringeren Wohnwert als etwa ein Wintergarten.
• Bei überdurchschnittlich großen Balkonen würde eine hälftige Anrechnung zu einer unangemessen großen Gesamtwohnfläche führen.
• Ein fester Regelwert erhöht die Rechtssicherheit.

Voraussetzung bleibt in jedem Fall, dass die Fläche nur Ihrer Wohnung zugeordnet ist. Eine Dachterrasse, die alle Mieter des Hauses nutzen dürfen, oder ein Laubengang vor mehreren Wohnungstüren gehört zu keiner einzelnen Wohnfläche. Welche anderen Flächen nach § 2 dazugehören oder ausgeschlossen sind, erklärt die Seite Was zählt zur Wohnfläche.

Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse: was ist was?

Die WoFlV nennt vier Flächenarten, definiert sie aber nicht. Für die Anrechnung ist das meist unerheblich, weil für alle vier derselbe Anteil gilt. Wichtig wird die Abgrenzung erst dort, wo eine Fläche baulich so geschlossen ist, dass sie eher einem Wintergarten gleicht.

Bei der Terrasse hat die WoFlV zwei Klarstellungen gebracht. Der frühere Begriff „gedeckter Freisitz“ wurde durch „Terrasse“ ersetzt, und ein Sichtschutz wird nicht mehr verlangt. Die Begründung sagt dazu, ein Sichtschutz lasse sich mit Pflanzen oder Sichtblenden leicht anbringen und wieder entfernen, deshalb solle die Anrechnung nicht davon abhängen.

Wird ein Balkon nachträglich verglast, kommt es auf das Ergebnis an. Bleibt er nach einer Seite offen oder lassen sich die Elemente vollständig öffnen, bleibt es bei der Regel für Balkone. Entsteht ein nach allen Seiten geschlossener Raum, liegt die Anwendung von § 4 Nr. 3 nahe. Im Zweifel sollte die Einordnung in der Berechnung offen benannt werden.

Wann die Hälfte zulässig ist und wie Sie das begründen

Die Verordnung selbst nennt keine Kriterien für eine Anrechnung über einem Viertel. Sie ergeben sich aus der Begründung: Eine Abweichung ist nur zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls sie rechtfertigen. Mehr als ein Viertel bis zur Hälfte kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwendigen Balkon oder Terrassengestaltungen in Betracht, die zu einem höheren Wohnwert führen als im Normalfall.

Die Begründung nennt auch Abweichungen nach unten. Ein Balkon, der wegen seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist, kann unter einem Viertel liegen. Als Beispiel wird ein Balkon im Erdgeschoss oder Hochparterre an einer stark befahrenen Straßenkreuzung genannt. Außerdem kann eine Abweichung bei Maßnahmen in Bestandsgebäuden gerechtfertigt sein, deren übrige Wohnfläche noch nach der II. BV berechnet wurde, etwa bei einer Aufstockung oder bei der Zusammenlegung von Wohnungen.

Wer einen höheren Anteil ansetzt, sollte die Gründe in der Berechnung festhalten. Diese Punkte helfen bei der Dokumentation:

• Lage und Ausrichtung, etwa freier Blick, Besonnung, Abstand zu Lärmquellen
• Größe im Verhältnis zur Wohnung und tatsächliche Nutzbarkeit als Aufenthaltsfläche
• Gestaltung und Ausstattung, etwa Überdachung, Windschutz, hochwertiger Belag, fest eingebaute Pflanzflächen
• Fotos und eine kurze Beschreibung, die den höheren Wohnwert nachvollziehbar machen
• der gewählte Anteil je Fläche, damit Dritte die Rechnung prüfen können

Balkon und Terrasse richtig messen

Auch Außenflächen werden nach § 3 Abs. 1 WoFlV nach den lichten Maßen zwischen den begrenzenden Bauteilen gemessen. Beim Balkon ist das in der Regel die Innenseite der Brüstung oder des Geländers bis zur Fassade. Bei einer Loggia sind es die Innenflächen der Seitenwände und der Brüstung.

Fehlen begrenzende Bauteile, ist nach § 3 Abs. 1 Satz 2 der bauliche Abschluss maßgeblich. Die Begründung nennt dafür gerade Terrassen, weil sie oft keine Brüstung haben. Gemessen wird dann bis zur Kante der befestigten Fläche. Rasen, Beete oder ein lose verlegter Kiesstreifen dahinter gehören nicht dazu.

• Unregelmäßige Formen in Rechtecke und Dreiecke zerlegen und einzeln berechnen.
• Zuerst die volle Grundfläche ermitteln, dann den Anteil anwenden und beides in der Berechnung ausweisen.
• Für jede Außenfläche den gewählten Anteil getrennt angeben, wenn eine Wohnung mehrere hat.

Wie die Raumflächen innerhalb der Wohnung gemessen werden, beschreiben die Seiten WoFlV und Putzabzug.

Rechenbeispiel: Wohnung mit Balkon und Haus mit Terrasse

Die beiden folgenden Beispiele sind frei gewählt. Sie zeigen, wie stark der gewählte Anteil das Ergebnis verändert. Die Beispielmiete von 12 € je m² dient nur der Veranschaulichung.

Beispiel 1: Wohnung mit Balkon. Die Räume innerhalb der Wohnung ergeben 68,40 m². Der Balkon misst 3,60 m × 2,00 m = 7,20 m².

Beispiel 2: Einfamilienhaus mit Terrasse. Die Wohnräume ergeben 128,00 m². Die befestigte Terrasse misst 6,00 m × 4,00 m = 24,00 m².

Gerade bei großen Terrassen und Dachgärten ist der gewählte Anteil damit keine Nebensache. Er wirkt auf die Miete je Quadratmeter, auf den Vergleich mit Mietspiegelwerten, auf die Umlage von Betriebskosten und auf den Kaufpreis je Quadratmeter. Steht im Mietvertrag eine Fläche, die nur mit hälftig angesetztem Balkon erreicht wird, kann das zusammen mit anderen Fehlern die Abweichung über die Schwelle von 10 % heben, ab der der BGH grundsätzlich einen Mangel annimmt.

Für Angaben in Exposé, Mietvertrag oder Verkaufsunterlagen empfiehlt sich deshalb eine Formulierung, die den Ansatz offenlegt, zum Beispiel: „70,20 m² Wohnfläche nach WoFlV, Balkon zu einem Viertel angerechnet“. Wer die Zahl später prüft, kann sie so ohne Rückfrage nachvollziehen. Haben Sie einen höheren Anteil gewählt, gehört der Grund in dieselbe Unterlage. Unterschiedliche Anteile für Balkon und Terrasse derselben Wohnung sind möglich, wenn sich die Flächen in Lage oder Gestaltung tatsächlich unterscheiden.

Altfälle: Balkon nach der II. Berechnungsverordnung bis Ende 2003

Vor der WoFlV galt die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Nach ihrem früheren § 44 Abs. 2 konnten die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen bis zur Hälfte angerechnet werden. Einen Regelwert von einem Viertel kannte sie nicht. Die Begründung zur WoFlV erklärt das Wahlrecht des Bauherrn so: Im öffentlich geförderten Wohnungsbau war eine möglichst hohe Anrechnung erwünscht, im steuerbegünstigten Wohnungsbau eine möglichst niedrige, um Wohnflächengrenzen nicht zu überschreiten.

Für Altfälle gilt nach § 5 WoFlV und § 42 II. BV: Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. BV berechnet, bleibt es bei dieser Berechnung. Erst wenn nach diesem Datum bauliche Änderungen eine Neuberechnung erfordern, ist die WoFlV anzuwenden.

Für Mietverträge, die vor 2004 geschlossen wurden, hat der BGH entschieden, dass eine Dachterrasse nach der II. BV grundsätzlich bis zur Hälfte angerechnet werden darf, auch ohne besonderen Hinweis des Vermieters (BGH, Urteil vom 22. April 2009, VIII ZR 86/08). Das gilt nicht, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist; in dem entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob am Ort eine Anrechnung zu einem Viertel üblich war.

Wie sich die übrigen Regeln von WoFlV, II. BV und DIN 277 unterscheiden, zeigt die Seite DIN 277 und WoFlV. Eine Übersicht über alle Raumarten mit ihren Anteilen finden Sie unter Welche Räume zählen zur Wohnfläche.

Häufige Fragen