Die Grundregel: Räume, die nur zu Ihrer Wohnung gehören
Die WoFlV arbeitet in drei Schritten. § 2 bestimmt, welche Grundflächen überhaupt zur Wohnfläche gehören. § 3 legt fest, wie diese Grundflächen gemessen werden. § 4 regelt, mit welchem Anteil sie angerechnet werden. Wer fragt, was zur Wohnfläche zählt, muss alle drei Schritte auseinanderhalten: Ein Balkon gehört nach § 2 dazu, wird nach § 4 aber nur anteilig angerechnet. Ein Keller gehört schon nach § 2 nicht dazu, die Frage nach dem Anteil stellt sich dann gar nicht mehr.
| Schritt | Vorschrift | Frage |
|---|---|---|
| 1. Zugehörigkeit | § 2 WoFlV | Gehört die Fläche zur Wohnung? |
| 2. Ermittlung | § 3 WoFlV | Wie wird die Grundfläche gemessen, was bleibt außer Betracht? |
| 3. Anrechnung | § 4 WoFlV | Zählt die Fläche voll, zur Hälfte oder zu einem Viertel? |
Nach § 2 Abs. 1 WoFlV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Das Wort „ausschließlich“ ist der Kern. Ein gemeinschaftliches Treppenhaus, ein Fahrradraum für alle Mietparteien oder ein gemeinsamer Trockenboden gehört zu keiner einzelnen Wohnung und taucht in keiner Wohnflächenberechnung auf. Für Wohnheime gilt eine eigene Regel: Hier zählen die Räume, die zur alleinigen und zur gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
Wie ein Raum im Grundriss bezeichnet ist, entscheidet nicht. Maßgeblich ist, ob er zur Wohnung gehört und ob er zu den Raumarten zählt, die § 2 Abs. 3 ausdrücklich ausnimmt. Eine Übersicht nach einzelnen Raumtypen, vom Hauswirtschaftsraum bis zur Galerie, finden Sie auf der Seite Welche Räume zählen zur Wohnfläche.
Was ausdrücklich dazugehört: Wintergarten, Schwimmbad, Balkon und Terrasse
§ 2 Abs. 2 WoFlV stellt klar, dass zwei Gruppen von Flächen zur Wohnfläche gehören, obwohl man sie nicht als klassische Wohnräume wahrnimmt. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.
- Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche nach allen Seiten geschlossene Räume. Ein beheizbarer Wintergarten wird wie ein Wohnraum nach seiner lichten Höhe angerechnet. Unbeheizbare Wintergärten sowie Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume zählen nach § 4 Nr. 3 zur Hälfte.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Sie zählen nach § 4 Nr. 4 in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.
Beim Wintergarten kommt es auf die Beheizbarkeit an, nicht darauf, ob tatsächlich geheizt wird. Die Begründung zur WoFlV (Bundesrat Drucksache 568/03) erklärt das ausdrücklich: Früher galt ein Wintergarten als Raum zum Halten von Pflanzen. Heute versteht man darunter oft einen Wohnraum, deshalb wird nur der unbeheizbare Wintergarten halbiert, der beheizbare zählt voll. Ein Schwimmbad im Haus nennt § 4 Nr. 3 zusammen mit dem unbeheizbaren Wintergarten; die hälftige Anrechnung entspricht laut Begründung dem früheren Recht. Ein Außenpool im Garten ist dagegen kein nach allen Seiten geschlossener Raum und gehört nicht zur Wohnfläche.
Wann ein Balkon nur zu einem Viertel und wann bis zur Hälfte zählt, wie Loggia und Dachgarten abzugrenzen sind und wie sich das in Euro auswirkt, behandelt die Seite Balkon und Terrasse in der Wohnfläche.
Was nicht zur Wohnfläche zählt: die drei Ausschlussgruppen
§ 2 Abs. 3 WoFlV nennt drei Gruppen von Räumen, deren Grundflächen nicht zur Wohnfläche gehören. Das gilt unabhängig davon, wie gut sie ausgestattet sind oder wie oft Sie sie nutzen.
1. Zubehörräume. Die Verordnung zählt beispielhaft auf: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen. Die Aufzählung ist nicht abschließend, das zeigt das Wort „insbesondere“. Nach der Begründung zur Verordnung sind Zubehörräume Räume, die nicht dem Aufenthalt zu unmittelbaren Wohnzwecken dienen, aber mittelbar dem Wohnen dienen und außerhalb des engeren Wohnbereichs liegen. Auch ein Schuppen oder eine Holzlege fällt darunter, obwohl sie nicht mehr eigens genannt sind.
2. Räume, die das Bauordnungsrecht nicht erfüllen. Ausgeschlossen sind Räume, die nicht den Anforderungen genügen, die das Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes an ihre Nutzung stellt. Gemeint sind etwa Räume, die als Aufenthaltsraum genutzt werden, aber Mindesthöhe, Belichtung oder Belüftung nach der Landesbauordnung nicht erreichen. Die konkreten Anforderungen stehen in der Bauordnung Ihres Bundeslandes und unterscheiden sich im Detail.
3. Geschäftsräume. Das sind nach der Begründung Räume, die nach baulicher Anlage und Ausstattung auf Dauer anderen als Wohnzwecken dienen sollen, insbesondere gewerblichen oder beruflichen Zwecken, und auch so genutzt werden. Ein Laden oder eine Praxis im Haus ist keine Wohnfläche. Ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung, das sich baulich nicht von einem Wohnraum unterscheidet, bleibt dagegen Wohnfläche.
Keller, Dachboden und Hobbyraum: wo die Grenze verläuft
Die meisten Streitfragen betreffen Räume am Rand der Wohnung. Hier hilft es, die beiden Ausschlussgründe Zubehörraum und Bauordnungsrecht getrennt zu prüfen.
Keller. Ein Kellerraum ist Zubehörraum und zählt nicht, auch wenn er beheizt, gefliest oder Ihnen allein zugewiesen ist. Anders liegt es, wenn ein Raum im Untergeschoss baurechtlich als Aufenthaltsraum zulässig ist und als Teil der Wohnung zum Wohnen dient, etwa eine Souterrainwohnung oder ein genehmigt ausgebautes Zimmer mit ausreichender Belichtung. Dann ist er kein Kellerraum im Sinne der Verordnung mehr, sondern ein Wohnraum. Ein sogenannter Hobbykeller ohne diese Voraussetzungen bleibt außen vor.
Dachboden. Ein nicht ausgebauter Dachboden oder Spitzboden ist ein Bodenraum und damit Zubehör. Ein ausgebautes Dachgeschoss mit Wohnräumen gehört dagegen zur Wohnfläche. Dort entscheidet dann § 4 über den Anteil: Flächen ab 2 m lichter Höhe zählen voll, Flächen zwischen 1 m und 2 m zur Hälfte, darunter nichts. Wie Sie die Zonen unter einer Schräge aufteilen, zeigt die Seite Dachschräge berechnen.
Abstellraum. Innerhalb der Wohnung zählt ein Abstellraum wie jeder andere Raum. Liegt er außerhalb, etwa im Treppenhaus oder auf dem Dachboden, ist er Zubehörraum. Die Verordnung nennt „Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung“ ausdrücklich.
Garage und Carport. Garagen stehen als Zubehörraum in der Liste. Ein Carport ist kein Raum und taucht in der Wohnflächenberechnung ebenfalls nicht auf. Wird eine Garage dauerhaft und baurechtlich zulässig zu Wohnraum umgebaut, ist sie danach als Wohnraum zu prüfen.
Wohnfläche Raum für Raum berechnen
Mit dem kostenlosen Rechner erfassen Sie jeden Raum mit lichten Maßen, setzen Dachschrägen, Wintergarten und Balkon mit dem passenden Anteil an und lassen Zubehörräume außen vor. Das Ergebnis können Sie mit Ihrem Mietvertrag oder Exposé vergleichen.
Wohnfläche kostenlos berechnenÜbersicht: einbezogen, anteilig, nicht einbezogen
Die folgende Tabelle ordnet typische Flächen nach der Systematik der Verordnung. Die angegebene Fundstelle ist jeweils die Vorschrift, aus der sich das Ergebnis ergibt.
| Fläche | Gehört zur Wohnfläche? | Anrechnung | Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Wohnraum, Küche, Bad, Flur in der Wohnung | ja | nach lichter Höhe: ab 2 m voll, 1 bis 2 m halb | § 2 Abs. 1, § 4 Nr. 1 und 2 |
| Wintergarten, beheizbar | ja | wie ein Wohnraum nach lichter Höhe | § 2 Abs. 2 Nr. 1, § 4 Nr. 1 und 2 |
| Wintergarten, unbeheizbar | ja | zur Hälfte | § 2 Abs. 2 Nr. 1, § 4 Nr. 3 |
| Schwimmbad im geschlossenen Raum | ja | zur Hälfte | § 2 Abs. 2 Nr. 1, § 4 Nr. 3 |
| Balkon, Loggia, Dachgarten, Terrasse | ja, wenn nur Ihre Wohnung sie nutzt | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte | § 2 Abs. 2 Nr. 2, § 4 Nr. 4 |
| Dachterrasse für alle Mieter | nein | keine | § 2 Abs. 2 (nicht ausschließlich) |
| Kellerraum, auch beheizt | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 1 a |
| Abstellraum außerhalb der Wohnung | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 1 b |
| Waschküche, Trockenraum | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 1 c und e |
| Dachboden, Spitzboden | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 1 d |
| Heizungsraum | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 1 f |
| Garage | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 1 g |
| Hobbyraum ohne baurechtliche Eignung | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 2 |
| Laden, Praxis, Büro mit eigener Zweckbestimmung | nein | keine | § 2 Abs. 3 Nr. 3 |
Was innerhalb eines Raums mitzählt: Leisten, Einbauten, Nischen, Treppen
Auch innerhalb eines Raums, der zur Wohnfläche gehört, zählt nicht jeder Quadratmeter. § 3 WoFlV regelt, was in die Grundfläche einbezogen wird und was außer Betracht bleibt. Gemessen wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen, ausgehend von der Vorderkante der Bekleidung, also einschließlich Putz. Einen pauschalen Abzug für Putz kennt die WoFlV nicht mehr; den Hintergrund erklärt die Seite Putzabzug.
Mitgemessen werden nach § 3 Abs. 2 unter anderem:
- Tür und Fensterbekleidungen sowie deren Umrahmungen
- Fußleisten, Sockelleisten und Schrammleisten
- fest eingebaute Gegenstände wie Öfen, Heizkörper, Klimageräte, Herde, Badewannen und Duschwannen
- freiliegende Installationen
- Einbaumöbel, etwa Einbauschränke und Einbauküchen
- nicht ortsgebundene, versetzbare Raumteiler
Erker und Wandschränke zählen ohne Mindestgröße mit. Die alte Regel der II. BV, nach der sie erst ab 0,5 m² berücksichtigt wurden, hat die WoFlV bewusst nicht übernommen.
Außer Betracht bleiben nach § 3 Abs. 3:
- Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt. Eine 1,20 m hohe Vorwand im Bad, über der eine Ablage frei bleibt, wird also mitgemessen; eine raumhohe Verkleidung mit mehr als 0,1 m² Grundfläche nicht.
- Treppen mit mehr als drei Steigungen und deren Treppenabsätze.
- Türnischen.
- Fensternischen und offene Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen, sowie bodentiefe Nischen mit höchstens 0,13 m Tiefe.
Abgrenzung: DIN 277 und II. Berechnungsverordnung
Wer Unterlagen aus Bauakte, Exposé oder Teilungserklärung vergleicht, stößt oft auf Flächen, die nach anderen Regeln entstanden sind. Die Antwort auf die Frage, was zählt, hängt dann vom Regelwerk ab.
| Merkmal | WoFlV | DIN 277 | II. BV (bis 2003) |
|---|---|---|---|
| Zweck | Wohnfläche einer Wohnung | Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken | Wohnfläche im geförderten Wohnungsbau |
| Keller, Technikräume | nicht enthalten | als Nutzungs oder Technikfläche enthalten | nicht enthalten |
| Anrechnungsfaktoren | ja, nach Höhe und Flächenart | keine | ja, ähnlich der WoFlV |
| Balkon, Terrasse | in der Regel ein Viertel, höchstens die Hälfte | ohne Anrechnungsfaktor | bis zur Hälfte nach Wahl des Bauherrn |
| Messgrundlage | lichte Fertigmaße | nach Norm | Rohbaumaße mit Putzabzug möglich |
DIN 277 ist eine technische Norm zur Flächenermittlung von Gebäuden insgesamt. Sie erfasst auch Keller, Verkehrsflächen und Technikflächen und kennt keine Anrechnungsfaktoren. Eine Fläche nach DIN 277 fällt deshalb in der Regel größer aus als die Wohnfläche nach WoFlV. Für die Wohnraumförderung schließt die Begründung zur WoFlV einen Rückgriff auf DIN Normen ausdrücklich aus. Den Vergleich im Detail finden Sie unter DIN 277 und WoFlV, die Nutzfläche nach DIN 277 unter Nutzfläche berechnen.
Die II. Berechnungsverordnung war bis Ende 2003 maßgeblich. Die WoFlV hat ihre Regeln zur Zugehörigkeit nach eigener Begründung inhaltlich weitgehend übernommen. Unterschiede gibt es vor allem bei Balkonen und Terrassen, beim Putzabzug und bei der Mindestgröße von Erkern und Wandschränken. Nach § 5 WoFlV bleibt eine bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. BV berechnete Wohnfläche gültig. Erst bauliche Änderungen, die eine Neuberechnung erfordern, führen zur WoFlV.
Wohnfläche im Mietvertrag: welche Regel gilt und ab wann 10 % zählen
Die WoFlV gilt unmittelbar nur, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird (§ 1 Abs. 1 WoFlV). Für frei finanzierte Mietwohnungen hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Begriff Wohnfläche im Mietvertrag grundsätzlich nach den Bestimmungen auszulegen ist, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für preisgebundenen Wohnraum galten (BGH, Urteil vom 22. April 2009, VIII ZR 86/08). Für Verträge bis Ende 2003 ist das die II. BV, für spätere Verträge die WoFlV. Etwas anderes gilt, wenn die Parteien eine andere Berechnung vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist.
Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche, ist das nach dem BGH grundsätzlich ein Mangel der Mietsache, der zur Minderung berechtigt (BGH, Urteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03). Genau hier wirkt die Frage, was zählt: Ein mitgerechneter Kellerraum oder ein voll angesetzter Balkon kann die Abweichung über die Schwelle heben.
Beispielrechnung mit angenommenen Werten: Im Mietvertrag stehen 72 m². Bei einer Nachmessung nach WoFlV ergeben die Räume innerhalb der Wohnung 60,20 m². Der Balkon mit 8,00 m² wird zu einem Viertel angesetzt, also mit 2,00 m². Der 9 m² große Kellerraum, der in der ursprünglichen Angabe enthalten war, zählt nicht.
| Position | Fläche |
|---|---|
| Räume innerhalb der Wohnung | 60,20 m² |
| Balkon 8,00 m² × ein Viertel | 2,00 m² |
| Kellerraum 9,00 m² | 0,00 m² |
| Wohnfläche nach WoFlV | 62,20 m² |
| Abweichung zur Vertragsangabe 72 m² | 9,80 m² oder rund 13,6 % |
In diesem Beispiel läge die Abweichung über 10 %. Wie sich das auf Minderung, Mieterhöhung und Betriebskosten auswirkt und welche weiteren BGH Entscheidungen es dazu gibt, erläutert die Seite zur Wohnflächenverordnung. Für Kaufverträge und Finanzierungen gilt die Rechenregel, die der Vertrag oder die Bank vorgibt; Hinweise für die Bank enthält die Seite Wohnflächenberechnung für die Bank.