Was ist die Grundflächenzahl?
Die GRZ ist eine der Größen, mit denen ein Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung festlegt. Sie beschreibt, welcher Anteil eines Grundstücks in der Draufsicht bebaut sein darf. Ob das Gebäude ein oder drei Geschosse hat, spielt für die GRZ keine Rolle; sie betrachtet nur die Fläche, die von baulichen Anlagen überdeckt wird.
Die BauNVO unterscheidet zwei Begriffe. Die Grundflächenzahl ist ein Verhältniswert ohne Einheit, etwa 0,3 oder 0,4. Die zulässige Grundfläche ist nach § 19 Abs. 2 der daraus errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf, also eine Fläche in Quadratmetern.
Setzt eine Gemeinde in einem Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung fest, muss sie nach § 16 Abs. 3 BauNVO stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen festsetzen. Die GRZ ist damit in fast jedem qualifizierten Bebauungsplan zu finden, meist in der Nutzungsschablone neben Baugebiet, Zahl der Vollgeschosse und Geschossflächenzahl. Der Wert ist ein Höchstmaß: Sie dürfen weniger bebauen, aber nicht mehr.
GRZ berechnen: Formel und Rechenweg
Für die Berechnung brauchen Sie zwei Werte: die maßgebliche Grundstücksfläche und die Grundfläche der baulichen Anlagen. Daraus ergeben sich zwei Rechenrichtungen.
- Zulässige Grundfläche ermitteln: GRZ aus dem Bebauungsplan × maßgebliche Grundstücksfläche. Beispiel: 0,35 × 520 m² = 182 m².
- Vorhandene GRZ prüfen: geplante oder vorhandene Grundfläche ÷ maßgebliche Grundstücksfläche. Beispiel: 150 m² ÷ 520 m² = 0,29.
Welche Grundstücksfläche zählt? Nach § 19 Abs. 3 BauNVO ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Teile des Grundstücks, die der Plan als Verkehrsfläche, Grünfläche oder Fläche für die Landwirtschaft ausweist, gehören nicht dazu. Ist keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, zählt die Fläche hinter der tatsächlichen Straßengrenze oder die Fläche, die der Bebauungsplan ausdrücklich als maßgebend festsetzt. Die Fläche laut Grundbuch kann deshalb größer sein als die Fläche, mit der Sie rechnen dürfen.
Welche Grundfläche zählt? Gemeint ist die Fläche, die bauliche Anlagen auf dem Grundstück überdecken. Für das Wohnhaus sind das in der Regel die Außenmaße im Grundriss. Wie Vordächer, Balkone oder Terrassen im Einzelfall zu behandeln sind, regelt die BauNVO nicht im Detail; hier kommt es auf die Festsetzungen des Plans und die Auslegung durch die Bauaufsicht an.
In vier Schritten gehen Sie so vor:
- GRZ und Baugebiet aus dem Bebauungsplan ablesen, einschließlich textlicher Festsetzungen.
- Maßgebliche Grundstücksfläche nach § 19 Abs. 3 bestimmen.
- Grundfläche des Hauptgebäudes aus den Außenmaßen berechnen und mit der zulässigen Grundfläche vergleichen.
- Garagen, Stellplätze, Zufahrten, Nebenanlagen und Unterbauungen addieren und mit der Grenze nach § 19 Abs. 4 vergleichen.
Wie Sie die Außenmaße eines Bestandsgebäudes zuverlässig erfassen, beschreibt die Seite Haus vermessen. Für einen Neubau stehen die Maße im Lageplan und in den Grundrissen.
GRZ Rechner nach § 19 BauNVO
Geben Sie die maßgebliche Grundstücksfläche, die GRZ aus dem Bebauungsplan und die geplanten Grundflächen ein. Der Rechner prüft die Grenze für das Hauptgebäude und die Grenze nach § 19 Abs. 4 BauNVO.
Beispiel: GRZ 0,4 auf einem Grundstück mit 600 m²
Beispielrechnung mit angenommenen Werten: Ein Einfamilienhaus soll in einem allgemeinen Wohngebiet entstehen. Der Bebauungsplan setzt eine GRZ von 0,4 fest und trifft zu § 19 Abs. 4 keine abweichende Regelung. Das Grundstück ist 600 m² groß und liegt vollständig im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie.
| Bauliche Anlage | Maße | Grundfläche | Zuordnung |
|---|---|---|---|
| Wohnhaus | 12,00 m × 14,00 m | 168,0 m² | Hauptanlage |
| Garage | 3,00 m × 6,00 m | 18,0 m² | § 19 Abs. 4 Nr. 1 |
| Zufahrt zur Garage | 3,00 m × 10,00 m | 30,0 m² | § 19 Abs. 4 Nr. 1 |
| Stellplatz | 2,50 m × 5,00 m | 12,5 m² | § 19 Abs. 4 Nr. 1 |
| Gartenhaus | 2,00 m × 4,00 m | 8,0 m² | § 19 Abs. 4 Nr. 2 |
| Summe | 236,5 m² |
Die zulässige Grundfläche für das Wohnhaus beträgt 0,4 × 600 m² = 240 m². Das Haus belegt 168 m², also eine GRZ von 0,28. Es bleiben 72 m² Reserve, etwa für einen späteren Anbau.
Für alle Anlagen zusammen gilt die erweiterte Grenze: 0,4 + 50 % = 0,6, also 360 m². Die Summe von 236,5 m² entspricht einer GRZ von rund 0,39 und liegt deutlich darunter. Würde der Eigentümer zusätzlich einen Pool mit Technikschacht und eine große gepflasterte Hoffläche planen, wäre im Einzelfall zu klären, welche dieser Flächen als bauliche Anlagen mitzählen.
Die Tabelle zeigt, was die üblichen Werte bei 600 m² maßgeblicher Grundstücksfläche bedeuten:
| GRZ laut Plan | Zulässige Grundfläche | Grenze nach Abs. 4 | Fläche mit Abs. 4 |
|---|---|---|---|
| 0,2 | 120 m² | 0,3 | 180 m² |
| 0,3 | 180 m² | 0,45 | 270 m² |
| 0,4 | 240 m² | 0,6 | 360 m² |
| 0,5 | 300 m² | 0,75 | 450 m² |
| 0,6 | 360 m² | 0,8 | 480 m² |
| 0,8 | 480 m² | 0,8 | 480 m² |
Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen: Überschreitung nach § 19 Abs. 4
§ 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO stellt klar, dass bei der Ermittlung der Grundfläche nicht nur das Hauptgebäude zählt. Mitzurechnen sind die Grundflächen von:
- Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, dazu gehören auch überdachte Stellplätze und die Zufahrtsflächen,
- Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO, etwa untergeordnete Gebäude im Garten oder Anlagen zur Erzeugung von Strom oder Wärme aus erneuerbaren Energien, die § 14 Abs. 1 ausdrücklich zu den Nebenanlagen zählt,
- baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, zum Beispiel eine Tiefgarage.
Für diese Anlagen gibt es einen Zuschlag. Nach Satz 2 darf die zulässige Grundfläche durch sie um bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Das Hauptgebäude allein muss aber die GRZ aus dem Plan einhalten; der Zuschlag ist kein zusätzliches Baurecht für das Wohnhaus.
| Regel | Fundstelle | Wirkung |
|---|---|---|
| Anlagen nach Satz 1 mitrechnen | § 19 Abs. 4 Satz 1 | Garagen, Zufahrten, Nebenanlagen, Unterbauung zählen zur Grundfläche |
| Zuschlag bis 50 %, höchstens GRZ 0,8 | § 19 Abs. 4 Satz 2 | Bei GRZ 0,4 dürfen alle Anlagen zusammen 0,6 erreichen |
| Geringfügige weitere Überschreitung | § 19 Abs. 4 Satz 2 | kann zugelassen werden |
| Abweichende Regel im Plan | § 19 Abs. 4 Satz 3 | Plan kann den Zuschlag erweitern, beschränken oder ausschließen |
| Absehen im Einzelfall | § 19 Abs. 4 Satz 4 | bei geringfügigen Auswirkungen auf den Boden oder wesentlicher Erschwerung der Nutzung |
Die Einzelfallregel in Satz 4 greift nur, soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. Sie erlaubt, von den Grenzen abzusehen, wenn die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens hat oder wenn die Einhaltung die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks wesentlich erschweren würde. Darüber entscheidet die Bauaufsicht. Ein Anspruch auf einen bestimmten Zuschlag lässt sich daraus nicht ableiten.
Für Gewerbegebiete, Industriegebiete und sonstige Sondergebiete enthält § 19 Abs. 5 eine eigene Regel: Dort darf die zulässige Grundfläche durch Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme aus solarer Strahlungsenergie und Windenergie überschritten werden, soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt.
Welche GRZ ist üblich? Orientierungswerte nach § 17 BauNVO
§ 17 BauNVO nennt für jedes Baugebiet Orientierungswerte für Obergrenzen. Gemeinden orientieren sich daran, wenn sie einen Bebauungsplan aufstellen. Für Ihr Grundstück gilt aber immer der Wert, der im Plan tatsächlich festgesetzt ist, nicht der Orientierungswert.
| Baugebiet | GRZ | GFZ |
|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet (WS) | 0,2 | 0,4 |
| Reines und allgemeines Wohngebiet (WR, WA), Ferienhausgebiet | 0,4 | 1,2 |
| Besonderes Wohngebiet (WB) | 0,6 | 1,6 |
| Dorfgebiet (MD), Mischgebiet (MI), dörfliches Wohngebiet (MDW) | 0,6 | 1,2 |
| Urbanes Gebiet (MU) | 0,8 | 3,0 |
| Kerngebiet (MK) | 1,0 | 3,0 |
| Gewerbegebiet (GE), Industriegebiet (GI), sonstige Sondergebiete | 0,8 | 2,4 |
| Wochenendhausgebiet | 0,2 | 0,2 |
In Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten dürfen die Orientierungswerte nach § 17 Satz 2 nicht überschritten werden. Gemeinden können niedrigere Werte festsetzen, etwa 0,3, wenn sie zum Beispiel Gärten und unversiegelte Flächen sichern wollen.
GRZ, GR und GFZ: Worin liegt der Unterschied?
Ein Bebauungsplan kann die überbaubare Fläche auf zwei Arten begrenzen. Mit der GRZ als Verhältniswert, der für jedes Grundstück im Plangebiet gleich ist, oder mit der Grundfläche (GR) als fester Wert in Quadratmetern, zum Beispiel GR 150 m². Beide Varianten nennt § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Bei einer festen GR hängt die zulässige Bebauung nicht von der Grundstücksgröße ab.
Die Geschossflächenzahl (GFZ) regelt dagegen die Summe der Geschossflächen aller Vollgeschosse im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Erst beide Werte zusammen beschreiben das Volumen der Bebauung: Die GRZ begrenzt die Fläche am Boden, die GFZ die Fläche über alle Vollgeschosse. Wie die GFZ berechnet wird und was ein Vollgeschoss ist, erklärt die Seite Geschossflächenzahl (GFZ). Eine dritte Größe ist die Baumassenzahl, die ein Volumen begrenzt; mehr dazu auf der Seite Kubatur.
| Kennzahl | Bezug | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| GRZ | überdeckte Grundfläche je m² Grundstück | § 19 BauNVO |
| GR | feste Grundfläche in m² | § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO |
| GFZ | Geschossfläche aller Vollgeschosse je m² Grundstück | § 20 BauNVO |
| Wohnfläche | lichte Maße der Wohnräume mit Anrechnungsfaktoren | WoFlV |
Mit der Wohnfläche hat die GRZ nichts zu tun. Die Wohnfläche wird nach lichten Maßen innerhalb der Räume ermittelt, die GRZ nach der überdeckten Fläche von außen. Wie die beiden Messsysteme zusammenhängen, zeigt der Vergleich DIN 277 und WoFlV.
Wohnfläche des geplanten Hauses berechnen
Die GRZ begrenzt die Fläche am Boden, für Mietvertrag, Bank und Verkauf zählt die Wohnfläche. Mit dem kostenlosen Rechner erfassen Sie jeden Raum mit lichten Maßen und setzen Dachschrägen und Balkone nach WoFlV an.
Wohnfläche kostenlos berechnenGRZ im Bauantrag und beim Grundstückskauf
Den Bebauungsplan erhalten Sie bei der Gemeinde, viele Gemeinden stellen ihn auch online bereit. Achten Sie neben der Planzeichnung auf die textlichen Festsetzungen: Dort steht, ob der Zuschlag nach § 19 Abs. 4 gilt, eingeschränkt oder ausgeschlossen ist. Gibt es für das Grundstück keinen Bebauungsplan, gilt keine feste GRZ; im unbeplanten Innenbereich muss sich ein Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB unter anderem nach dem Maß der baulichen Nutzung und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Im Bauantrag weist der Entwurfsverfasser nach, dass das Vorhaben die Festsetzungen einhält. Welche Unterlagen dafür verlangt werden, regelt die Bauvorlagenverordnung des jeweiligen Landes. Grundlage sind der Lageplan und die Grundrisse; welche Pläne dazugehören, beschreibt die Seite Bauzeichnung. Neben der GRZ prüft die Bauaufsicht auch die Abstandsflächen, die oft stärker begrenzen, wo auf dem Grundstück gebaut werden darf.
Vor dem Kauf eines Grundstücks oder Bestandshauses lohnt eine kurze Rechnung. Ist die GRZ schon durch Haus, Garage und Zufahrt weitgehend ausgeschöpft, sind Anbau, Wintergarten oder ein zweites Nebengebäude später kaum genehmigungsfähig. Ob ein konkretes Vorhaben auf dem Grundstück zulässig ist, können Sie vor dem Kauf mit einer Bauvoranfrage beim Bauamt klären lassen. Mit dem Rechner oben können Sie die Reserve in wenigen Minuten abschätzen.