Was bedeutet die Geschossflächenzahl?
Die GFZ beschreibt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, und zwar über alle Vollgeschosse hinweg. Während die Grundflächenzahl (GRZ) nur die überbaute Fläche am Boden begrenzt, legt die GFZ fest, wie viel Geschossfläche insgesamt entstehen darf. Ein Haus mit kleiner Grundfläche und drei Vollgeschossen kann deshalb die gleiche GFZ erreichen wie ein breiter Bungalow mit einem Geschoss.
Die GFZ ist ein Verhältniswert ohne Einheit. Nach § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO kann der Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung durch die Geschossflächenzahl oder die Größe der Geschossfläche bestimmen. Im Flächennutzungsplan genügt nach § 16 Abs. 1 für das allgemeine Maß der baulichen Nutzung die Angabe der Geschossflächenzahl, der Baumassenzahl oder der Höhe baulicher Anlagen. Wird ein Höchstmaß für die GFZ festgesetzt, kann der Plan nach § 16 Abs. 4 zugleich ein Mindestmaß vorgeben.
Was zählt zur Geschossfläche?
§ 20 Abs. 3 BauNVO legt fest: Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Gemessen wird also an der Außenseite der Außenwände, nicht nach lichten Maßen wie bei der Wohnfläche. Geschosse, die keine Vollgeschosse sind, zählen grundsätzlich nicht mit.
Der Bebauungsplan kann davon abweichen. Nach Abs. 3 Satz 2 kann er festsetzen, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zugehörigen Treppenräume und ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind. Das betrifft vor allem ausgebaute Dachgeschosse und Untergeschosse, die nach Landesrecht keine Vollgeschosse sind.
| Fläche | Geschossfläche nach § 20 BauNVO | Fundstelle |
|---|---|---|
| Vollgeschosse nach Außenmaßen | zählen voll | § 20 Abs. 3 Satz 1 |
| Aufenthaltsräume in anderen Geschossen | nur wenn der Bebauungsplan es festsetzt | § 20 Abs. 3 Satz 2 |
| Nebenanlagen im Sinne des § 14 | bleiben unberücksichtigt | § 20 Abs. 4 |
| Balkone, Loggien, Terrassen | bleiben unberücksichtigt | § 20 Abs. 4 |
| Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind | bleiben unberücksichtigt | § 20 Abs. 4 |
| Garagengeschosse, die nach § 21a Abs. 1 nicht angerechnet werden | bleiben unberücksichtigt | § 21a Abs. 4 Nr. 1 |
Zu den Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind, gehören in vielen Ländern Grenzgaragen und kleine Nebengebäude bis zu bestimmten Wandhöhen und Längen. Welche das sind, regelt die jeweilige Landesbauordnung; einen Überblick gibt die Seite Abstandsflächen.
Was ist ein Vollgeschoss? Die Regel kommt aus dem Landesrecht
§ 20 Abs. 1 BauNVO enthält keine eigene Definition. Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. Für die GFZ müssen Sie deshalb immer in die Bauordnung des Landes schauen, in dem das Grundstück liegt. Die Länder setzen dafür meist an der lichten Höhe und an dem Anteil der Grundfläche an, über den diese Höhe erreicht wird.
Beispiel Nordrhein Westfalen: Nach § 2 Abs. 6 BauO NRW 2018 (Fassung gültig ab 1. September 2026) sind Vollgeschosse oberirdische Geschosse mit einer lichten Höhe von mindestens 2,30 m. Ein Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als drei Viertel der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses hat. Ein Dachgeschoss mit Schrägen kann so je nach Kniestock und Dachneigung Vollgeschoss sein oder nicht.
Beispiel Bayern: Die Bayerische Bauordnung enthält in Art. 83 Abs. 6 eine Übergangsregel: Soweit § 20 Abs. 1 BauNVO auf Landesrecht verweist, gilt Art. 2 Abs. 5 BayBO in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung fort. Für die GFZ in Bayern ist also die alte Definition maßgeblich, nicht die aktuelle Fassung von Art. 2.
Musterbauordnung: Auch die Musterbauordnung, an der sich die Länder orientieren, verweist in § 87 Abs. 3 für den Vollgeschossbegriff auf ihre bisherige Fassung. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 gelten dort Geschosse als Vollgeschosse, die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche die für Aufenthaltsräume erforderliche lichte Höhe haben. Maßgeblich ist aber stets das Gesetz Ihres Landes, nicht die Musterbauordnung.
Weil die Regeln abweichen, kann dasselbe Haus in zwei Ländern eine unterschiedliche GFZ haben. Wenn es auf wenige Quadratmeter ankommt, sollte der Entwurfsverfasser für jedes Geschoss nachweisen, ob es ein Vollgeschoss ist, meist mit einem Schnitt durch das Gebäude.
GFZ berechnen: Formel und Schritte
Die Berechnung folgt immer demselben Muster. Sie benötigen die maßgebliche Grundstücksfläche, die Außenmaße jedes Geschosses und die Einstufung, ob es ein Vollgeschoss ist.
- Maßgebliche Grundstücksfläche nach § 19 Abs. 3 BauNVO bestimmen, also die Fläche im Bauland hinter der Straßenbegrenzungslinie.
- Für jedes Geschoss prüfen, ob es nach Landesrecht ein Vollgeschoss ist.
- Fläche jedes Vollgeschosses nach Außenmaßen berechnen und addieren.
- Flächen abziehen oder hinzurechnen, die der Bebauungsplan nach § 20 Abs. 3 Satz 2 abweichend regelt.
- Summe durch die Grundstücksfläche teilen und mit der festgesetzten GFZ vergleichen.
Umgekehrt ergibt sich die zulässige Geschossfläche aus GFZ × Grundstücksfläche. Bei GFZ 1,2 und 450 m² sind das 540 m². Die Außenmaße eines bestehenden Hauses ermitteln Sie mit einem Aufmaß; wie das geht, zeigt die Seite Aufmaß.
GFZ und WGFZ Rechner
Tragen Sie die Grundflächen der Vollgeschosse nach Außenmaßen ein. Der Rechner ermittelt die GFZ nach § 20 BauNVO und zusätzlich die wertrelevante GFZ nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV.
Beispiel: Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen
Beispielrechnung mit angenommenen Werten: Das Grundstück hat 500 m² und liegt vollständig im Bauland. Der Bebauungsplan setzt eine GFZ von 0,8 fest. Geplant ist ein Haus mit 10,00 m × 12,00 m Außenmaß, Erdgeschoss und Obergeschoss als Vollgeschosse und einem ausgebauten Dachgeschoss, das nach Landesrecht kein Vollgeschoss ist. Dazu kommen ein Balkon mit 6 m² und eine Grenzgarage.
| Geschoss oder Bauteil | Fläche nach Außenmaßen | Geschossfläche nach § 20 |
|---|---|---|
| Erdgeschoss, Vollgeschoss | 120,0 m² | 120,0 m² |
| Obergeschoss, Vollgeschoss | 120,0 m² | 120,0 m² |
| Dachgeschoss, kein Vollgeschoss | 120,0 m² | 0,0 m² |
| Balkon | 6,0 m² | 0,0 m² |
| Grenzgarage, in der Abstandsfläche zulässig | 18,0 m² | 0,0 m² |
| Summe | 240,0 m² |
Die GFZ beträgt 240 m² ÷ 500 m² = 0,48. Zulässig sind 0,8 × 500 m² = 400 m². Es bleiben 160 m² Reserve. Wäre das Dachgeschoss nach Landesrecht ein Vollgeschoss, stiege die Geschossfläche auf 360 m² und die GFZ auf 0,72; die Grenze wäre auch dann eingehalten. Setzt der Bebauungsplan fest, dass Aufenthaltsräume im Dachgeschoss mitzurechnen sind, wären deren Flächen einschließlich Treppenraum und Umfassungswänden hinzuzurechnen.
Von der Geschossfläche zur Wohnfläche
Die GFZ rechnet mit Außenmaßen, Mietvertrag, Bank und Verkauf brauchen die Wohnfläche nach lichten Maßen. Mit dem kostenlosen Rechner erfassen Sie jeden Raum, setzen Dachschrägen und Balkone nach WoFlV an und erhalten die Summe.
Wohnfläche kostenlos berechnenWertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) nach ImmoWertV
In der Grundstücksbewertung begegnet Ihnen eine zweite Kennzahl: die wertrelevante Geschossflächenzahl, kurz WGFZ. Sie stammt aus § 16 Abs. 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dient dazu, Bodenrichtwerte und Grundstücke vergleichbar zu machen. Nach § 16 Abs. 2 ImmoWertV kann das Maß der baulichen Nutzung zu den Merkmalen gehören, die für ein Bodenrichtwertgrundstück darzustellen sind, wenn es wertbeeinflussend ist.
Die WGFZ kommt zum Zug, wenn nach § 5 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV ein vom Planungsrecht abweichendes Maß wertbeeinflussend ist, etwa weil in der Umgebung regelmäßig vom zulässigen Maß abgewichen wird oder der Markt die Kaufpreise danach bemisst. Dann gilt nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV:
- Zu berücksichtigen sind die Flächen aller oberirdischen Geschosse nach Außenmaßen, mit Ausnahme von nicht ausbaufähigen Dachgeschossen.
- Oberirdisch ist ein Geschoss, wenn seine Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. § 20 Abs. 1 BauNVO, also der Vollgeschossbegriff, findet ausdrücklich keine Anwendung.
- Ausgebaute oder ausbaufähige Dachgeschosse zählen mit 75 % ihrer Fläche.
- Staffelgeschosse zählen in vollem Umfang.
- Hohlräume zwischen oberster Decke und Bedachung, in denen keine Aufenthaltsräume möglich sind, sind keine Geschosse.
| Merkmal | GFZ nach § 20 BauNVO | WGFZ nach § 16 Abs. 4 ImmoWertV |
|---|---|---|
| Zweck | zulässiges Maß der Bebauung | Wertermittlung, Vergleich mit Bodenrichtwerten |
| Welche Geschosse | nur Vollgeschosse nach Landesrecht | alle oberirdischen Geschosse |
| Dachgeschoss | nur wenn Vollgeschoss oder durch Festsetzung | 75 %, wenn ausgebaut oder ausbaufähig |
| Untergeschoss | nur wenn Vollgeschoss | wenn Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über Gelände |
| Staffelgeschoss | nur wenn Vollgeschoss | voll |
Für das Beispiel oben ergibt sich: 120 m² + 120 m² + 75 % von 120 m² = 330 m². Die WGFZ beträgt 330 m² ÷ 500 m² = 0,66, die GFZ dagegen 0,48. Wer einen Bodenrichtwert mit WGFZ Angabe auf sein Grundstück überträgt, muss deshalb mit der WGFZ rechnen, nicht mit der GFZ aus dem Bebauungsplan. Weicht die WGFZ des eigenen Grundstücks von der des Bodenrichtwertgrundstücks ab, kann sich das auf den Bodenwert auswirken; wie stark, ermittelt der Sachverständige im Einzelfall.
Welche GFZ ist üblich? Orientierungswerte und Verhältnis zur GRZ
§ 17 BauNVO nennt Orientierungswerte für Obergrenzen, auch wenn eine Geschossflächenzahl nicht dargestellt oder festgesetzt wird. Für Ihr Grundstück gilt der Wert im Bebauungsplan; die Orientierungswerte zeigen nur den Rahmen, an dem sich die Gemeinde bei der Planung orientiert.
| Baugebiet | GFZ | GRZ | GFZ ÷ GRZ |
|---|---|---|---|
| Kleinsiedlungsgebiet | 0,4 | 0,2 | 2 |
| Reines und allgemeines Wohngebiet, Ferienhausgebiet | 1,2 | 0,4 | 3 |
| Besonderes Wohngebiet | 1,6 | 0,6 | rund 2,7 |
| Dorfgebiet, Mischgebiet, dörfliches Wohngebiet | 1,2 | 0,6 | 2 |
| Urbanes Gebiet | 3,0 | 0,8 | rund 3,8 |
| Kerngebiet | 3,0 | 1,0 | 3 |
| Gewerbegebiet, Industriegebiet, sonstige Sondergebiete | 2,4 | 0,8 | 3 |
| Wochenendhausgebiet | 0,2 | 0,2 | 1 |
Das Verhältnis GFZ ÷ GRZ zeigt, wie viele Vollgeschosse rechnerisch möglich wären, wenn die zulässige Grundfläche voll überbaut wird. In einem allgemeinen Wohngebiet mit den Orientierungswerten sind das drei. Ob sie tatsächlich gebaut werden dürfen, hängt zusätzlich von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse, der Gebäudehöhe und den Abstandsflächen ab.